在過去長達(dá)一年半的時(shí)間里，國際評級機(jī)構(gòu)穆迪投資者服務(wù)公司一直看空中國房地產(chǎn)。不過，在最近的一份報(bào)告中，穆迪改變了態(tài)度。

　　穆迪稱，已將中國房地產(chǎn)業(yè)的展望從負(fù)面轉(zhuǎn)為穩(wěn)定，預(yù)計(jì)銷售情況和融資管道的改善趨勢會在2013年持續(xù)。穆迪助理副總裁梁鎮(zhèn)邦表示：“穆迪預(yù)計(jì)未來12個(gè)月房地產(chǎn)銷售增長率將處于個(gè)位數(shù)。”他補(bǔ)充稱：“首次購房的按揭貸款政策趨向?qū)捤桑�大眾市場產(chǎn)品的供應(yīng)增加，市場需求穩(wěn)定，以及城鎮(zhèn)化步伐持續(xù)等因素，均會導(dǎo)致銷售情況改善，進(jìn)而降低房地產(chǎn)開發(fā)商的庫存。”

　　穆迪的轉(zhuǎn)變

　　2011年4月，穆迪將中國地產(chǎn)業(yè)評級前景從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”，自此以后，穆迪一直看空中國房地產(chǎn)。評級的調(diào)整主要是反映穆迪對中國地產(chǎn)業(yè)未來12至18個(gè)月基本信貸狀況的預(yù)期。

　　穆迪其時(shí)之所以會有這樣的評價(jià)，是認(rèn)為內(nèi)地地產(chǎn)開發(fā)商面臨著艱難的營運(yùn)環(huán)境，將會受到政府加強(qiáng)監(jiān)管、利率上升、銀行信貸減少以及供應(yīng)增加的影響，這必將導(dǎo)致該行業(yè)銷售放緩，使一些企業(yè)的利潤率和流動(dòng)性承壓。穆迪預(yù)計(jì)，中國一線城市和多數(shù)二線城市的住房合同銷售額平均降幅在25%至30%。因?yàn)檫@些城市在執(zhí)行限購政策。

　　緊接著，在2011年7月5日的中國信用風(fēng)險(xiǎn)研討會上，穆迪繼續(xù)闡述了對中國房地產(chǎn)未來12至18個(gè)月的負(fù)面展望。穆迪還對房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行了流動(dòng)壓力測試。結(jié)果顯示，最易受到影響的六家房企為寶龍地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、恒盛地產(chǎn)、上置集團(tuán)和綠城中國。上述6家房企在銷售金額下降10%的情況下，企業(yè)流動(dòng)資金就會陷入困境。

　　但一年過去了，被認(rèn)為資金鏈最危險(xiǎn)的綠城不僅擺脫了困境，2012年銷售額有望突破500億達(dá)到歷史新高，而且最近還重返土地市場。“現(xiàn)在再談綠城會不會死，已經(jīng)是一個(gè)笑話，”綠城中國首席財(cái)務(wù)官兼董秘馮征毫不客氣地說，他在接受媒體采訪時(shí)表示，“股權(quán)賣了，項(xiàng)目賣了，資產(chǎn)負(fù)債率降下來了，股價(jià)升上去了，綠城早已度過困局。”

　　中國房地產(chǎn)市場2012年的激烈變化，使一直持看空態(tài)度的穆迪也改變了看法。穆迪認(rèn)為，自從開發(fā)商開始增加大眾市場產(chǎn)品的供應(yīng)，以迎合首次購房者的需要之后，2012年6月份以來一直出現(xiàn)同比正增長。首次購房者多數(shù)來自低級別城市，政府的限購令在當(dāng)?shù)貓?zhí)行得較為寬松。

　　較為典型的企業(yè)是世茂股份012年年初，穆迪將世茂房地產(chǎn)的Ba3公司家族評級和B1高級無抵押債券評級的展望從穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。但今年11月底，穆迪將世茂的評級修訂為穩(wěn)定。

　　世茂集團(tuán)董事局副主席許世壇在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，在產(chǎn)品策略上，世茂上半年成功進(jìn)行了調(diào)整，一是及時(shí)有效清理了庫存，目前集團(tuán)庫存只有100多億；二是創(chuàng)新和調(diào)整產(chǎn)品，今年30多個(gè)在售項(xiàng)目都根據(jù)市場需求及時(shí)調(diào)整，對定位、戶型重新規(guī)劃。部分項(xiàng)目減小了戶型面積。

　　2012年取得良好銷售業(yè)績的企業(yè)，其共同點(diǎn)是適當(dāng)降價(jià)并且采取了快周轉(zhuǎn)的策略。不止世茂一家，還有華潤置地、中國海外等幾家企業(yè)，僅用了10個(gè)月時(shí)間就完成了全年的銷售任務(wù)。

　　策咨詢預(yù)計(jì)2012年滬深300 中12 家房地產(chǎn)上市公司整體收入和凈利潤增長率均明顯超過2011 年，是今年第二大高增長行業(yè)。這12家房企包括萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán) 、首開股份等。但仍有一部分房企，掙扎在存亡邊緣。

　　標(biāo)桿房企業(yè)績大幅上升，說明在調(diào)整期內(nèi)，行業(yè)集中度在提升。房企間兼并重組日趨活躍。具有雄厚資金實(shí)力、高品牌知名度、土地儲備充足及銷售能力強(qiáng)的大型房企，趁機(jī)進(jìn)一步擴(kuò)大了市場份額。

　　調(diào)整期結(jié)束？

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)是著名的房價(jià)必漲派。10月底他在第三屆金融創(chuàng)新峰會上，再次陳述了房價(jià)必漲的理由。

　　任志強(qiáng)稱房價(jià)暴漲的理由是：首先，限制了新增土地供應(yīng)，導(dǎo)致了2011年以來出現(xiàn)歷史上第三次土地負(fù)增長，而從1998年房改后，每次土地供應(yīng)負(fù)增長之后房價(jià)都會暴漲；其次，限購令限制了市場上二手房供應(yīng)，從而加大房價(jià)上漲幅度。即使2007年、2009年房價(jià)暴漲時(shí)，市場也有較充分的二手房供應(yīng)，釋放房價(jià)上漲壓力。但這次由于限購令，靠增加二手房供應(yīng)滿足市場需求的路子也被堵上。

　　最關(guān)鍵的問題是，限購令并未限制住購房需求，2012年新房銷售額與以往相差無幾，因此2012年3月，舊土地供應(yīng)庫存建設(shè)的新房終止時(shí)，供需矛盾加劇，必導(dǎo)致房價(jià)暴漲。

　　首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光在現(xiàn)場聽完了任志強(qiáng)的演講。不過他最近在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，并不同意老朋友任志強(qiáng)的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，市場將維持穩(wěn)定的態(tài)勢，無論是價(jià)格還是交易量都會穩(wěn)中略升，但管理層不會允許房價(jià)暴漲的。中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌和劉曉光觀點(diǎn)相似。他在接受本報(bào)記者采訪時(shí)進(jìn)一步指出，中國房地產(chǎn)市場目前已經(jīng)走出了谷底，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策和穩(wěn)增長的大環(huán)境下，從今年年中開始，交易量開始緩慢并且溫和的回升，房價(jià)也在溫和回升。他觀察到，年初房地產(chǎn)交易量同比下降了20%，到年中同比下降10%至12%，到年底同比持平。房價(jià)也從去年9月份的下跌，到現(xiàn)在的企穩(wěn)或者是緩慢回升。

　　顧云昌認(rèn)為，房地產(chǎn)市場指標(biāo)調(diào)整會先于宏觀經(jīng)濟(jì)三、四個(gè)月。房地產(chǎn)市場的回暖也受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的影響。中國社科院報(bào)告稱，今年第四季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行顯現(xiàn)了觸底回升的現(xiàn)象，第三季度有可能成為今年四個(gè)季度的季度增長率的谷底，第四季度已經(jīng)觸底回升。顧云昌預(yù)測，房價(jià)大幅反彈的可能性不大。

　　敏感的地產(chǎn)人也希望捕捉下一步政策變動(dòng)的方向。高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理張良軍認(rèn)為，十八大透露出來積極的政策信號，中國經(jīng)濟(jì)要逐漸擺脫對地產(chǎn)的依賴，回歸到實(shí)體經(jīng)濟(jì)層面，這是健康發(fā)展的前提。但他認(rèn)為，未來中國房地產(chǎn)市場還存在著漫長的調(diào)整期，價(jià)格只是短期的微妙平衡。盡管城鎮(zhèn)化創(chuàng)造了龐大的需求，但地方政府依靠房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)的模式?jīng)]有改變。現(xiàn)在，不僅僅是住宅的過剩，還有商業(yè)地產(chǎn)的過剩。高緯環(huán)球曾幾度發(fā)布報(bào)告稱部分城市商業(yè)地產(chǎn)過剩現(xiàn)象。他認(rèn)為，供應(yīng)量過大，投資過熱的現(xiàn)象將需要一段時(shí)間來消化。

　　大部分機(jī)構(gòu)和專業(yè)人士傾向于認(rèn)為，中國政府不大可能會對樓市實(shí)施進(jìn)一步監(jiān)管限制。穆迪指出，目前的限購措施已經(jīng)有效遏止投機(jī)和遏制房價(jià)。只要平均售價(jià)不大幅上升，2013年監(jiān)管環(huán)境就不會出現(xiàn)重大變化。曾啟賢補(bǔ)充稱：“市場進(jìn)一步削減對房地產(chǎn)業(yè)的投資，亦會導(dǎo)致目前已經(jīng)放緩的經(jīng)濟(jì)雪上加霜，使政府難以實(shí)現(xiàn)其GDP增長率為7.5%的既定目標(biāo)。”同時(shí)，平均售價(jià)大幅上升的可能性不大。平均售價(jià)可能會在至少未來12個(gè)月溫和下降。