富寶資訊8月1日消息：

　　7月29日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告（2019年07月）》，報(bào)告顯示，今年6月核心城市房?jī)r(jià)基本停止上漲，總體實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定目標(biāo)。

　　具體來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)由結(jié)構(gòu)性微漲轉(zhuǎn)變?yōu)檎�體微跌。北京、廣州繼續(xù)穩(wěn)中微降，其中北京環(huán)比微跌0.48%，廣州環(huán)比下跌0.86%；上海、深圳由小漲轉(zhuǎn)為小跌，其中上海環(huán)比微跌0.14%，深圳環(huán)比下跌0.98%。另外，準(zhǔn)一線及二線城市房?jī)r(jià)漲速進(jìn)一步下降；三四線城市房?jī)r(jià)漲跌互現(xiàn)。

　　一線微跌，二線漲幅下降，三線漲跌互現(xiàn)，從中可以看到兩個(gè)大趨勢(shì)，其一，不同規(guī)模等級(jí)的城市房?jī)r(jià)趨勢(shì)繼續(xù)分化；其二，整體大盤(pán)數(shù)據(jù)更加企穩(wěn)，樓市降溫明顯。這兩點(diǎn)跟國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上半年的70城數(shù)據(jù)比較吻合。70城上半年數(shù)據(jù)顯示，不管新房還是二手房，漲幅全國(guó)前列的，都是大理、秦皇島、洛陽(yáng)、呼和浩特等三四線城市，一二線城市漲幅整體回落。

　　一二線城市向來(lái)被當(dāng)作樓市風(fēng)向標(biāo)，作為最先感受到政策溫度的地方，房?jī)r(jià)進(jìn)一步降溫在意料之中。

　　事實(shí)上，自房住不炒提出以來(lái)，中央層面的調(diào)控決心已經(jīng)多次展露。比如去年年底一次住建部會(huì)議上，專門(mén)提到2019年要以“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為目標(biāo)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上半年全國(guó)的樓市調(diào)控多達(dá)251次，蘇州、佛山等熱點(diǎn)城市更是被點(diǎn)名預(yù)警。像蘇州日前進(jìn)一步擴(kuò)大了限購(gòu)、限售的范圍，河南開(kāi)封取消限售令上演一日游，都是地方被“三穩(wěn)”紅線影響彈壓的結(jié)果。三四線都不敢放開(kāi)，被重點(diǎn)盯著的一二線城市豈會(huì)松綁？

　　值得一提的是，過(guò)去半年多以來(lái)，樓市層面一個(gè)很熱的關(guān)鍵詞是“一城一策”，它被普遍視作給了地方充分的自主權(quán)。不過(guò)我們可以看到，一線三四線城市哪怕率先松綁，也不會(huì)光明正大，而一旦被發(fā)現(xiàn)，比如菏澤、開(kāi)封等，往往會(huì)收回成命，再次收緊。原因在于，“一城一策”給了地方自主權(quán)，同樣給了更大的主體責(zé)任，這對(duì)地方的承壓能力是不小的考驗(yàn)。

　　無(wú)論基于上半年的樓市表現(xiàn)，還是各地的調(diào)控風(fēng)向，都印證了那句話，千萬(wàn)不要低估國(guó)家穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。而結(jié)合上半年房?jī)r(jià)趨勢(shì)看，“三穩(wěn)”的基本面的確實(shí)現(xiàn)了，那么下半年來(lái)自中長(zhǎng)期的走勢(shì)會(huì)如何呢？

　　首先我們得看到，上半年各地的調(diào)控政策，一方面相當(dāng)全面，從限制地價(jià)到限購(gòu)限售，供需兩端都進(jìn)行了調(diào)控；另一方面，一些政策手段不是短期性的。比如上半年以來(lái)，已經(jīng)有15次針對(duì)房企資金鏈?zhǔn)站o的政策，包括信托、外債等。融資渠道的收緊，意味著接下來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間部分房企將面臨資金緊張的問(wèn)題，不會(huì)再輕易高杠桿隨便拿地開(kāi)發(fā)，推熱樓市。

　　如此政策高壓之下，下半年的樓市大概率將在風(fēng)平浪靜中度過(guò)，至少房?jī)r(jià)大幅度上漲的局面不會(huì)普遍出現(xiàn)。哪怕2018年以近五十萬(wàn)的常住人口增量冠絕全國(guó)的一線城市深圳，恐怕也很難出現(xiàn)此前那種暴漲的局面。

　　不過(guò)在企穩(wěn)的大盤(pán)之下，不同類型城市的分化還會(huì)繼續(xù)加速，資金的主要流向，頭部房企的主要陣地，以及值得投資的地段，仍然會(huì)向熱點(diǎn)一二線城市收縮。

　　關(guān)于房?jī)r(jià)的走向，經(jīng)濟(jì)學(xué)界向來(lái)有“短期看政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口”的說(shuō)法。一線城市像北京和上海，城鎮(zhèn)化率已經(jīng)快接近90%，沒(méi)有多少繼續(xù)擴(kuò)張的空間，新增的土地供給將會(huì)極為有限，加上兩千多萬(wàn)的人口體量，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期想要下跌相當(dāng)困難。

　　北上廣深之外，成都、杭州等熱點(diǎn)二線城市，近幾年出盡了風(fēng)頭。對(duì)這些二線城市來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)化率還有提升余地，像濟(jì)南更是通過(guò)吞并萊蕪做大做強(qiáng)，提升首位度。與此同時(shí)，在前段時(shí)間的搶人大戰(zhàn)中，它們同樣是最耀眼的存在，西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長(zhǎng)沙等熱點(diǎn)城市，去年的常住人口增量都超過(guò)了二十萬(wàn)。

　　有人氣，房?jī)r(jià)就有上漲的空間，西安是典型的例子。相對(duì)來(lái)說(shuō)，那些三四五線城市正面臨前所未有的困難局面——城市化后半程，中小城市開(kāi)始收縮，人口加速向核心城市集聚，那些縣城樓盤(pán)也能輕松破萬(wàn)的局面，未來(lái)將更加難以出現(xiàn)。

　　市場(chǎng)要素的集聚效應(yīng)，決定了城市必然會(huì)有擴(kuò)張和收縮，日前的一份調(diào)查顯示，中國(guó)12%的城市已經(jīng)開(kāi)始收縮，城市收縮，房子就會(huì)賣(mài)不動(dòng)。與此同時(shí)，有媒體梳理顯示，上半年破產(chǎn)清算的房企多達(dá)275家，且大部分集中在三四線城市。

　　換句話說(shuō)，中小城市房企的生存空間正在備受擠壓，躺著掙錢(qián)的時(shí)代一去不復(fù)返，接下來(lái)要想生存下去，必須得提升開(kāi)發(fā)的品質(zhì)和質(zhì)量。

　　而對(duì)中小城市來(lái)說(shuō)，本身就沒(méi)有豐富的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，有限的優(yōu)勢(shì)反而是土地資源。過(guò)去在經(jīng)濟(jì)調(diào)整時(shí)期，它們稍微賣(mài)賣(mài)地就能渡過(guò)難關(guān)，然而現(xiàn)在此路不通，想要靠房地產(chǎn)來(lái)對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行短期強(qiáng)刺激，將面臨著相當(dāng)高的政策風(fēng)險(xiǎn)。

　　所以盡管一二線城市上半年房?jī)r(jià)普遍降溫，反倒是部分三四線城市表現(xiàn)火爆，但未來(lái)真正的熱點(diǎn)可能不在中小城市。關(guān)于這點(diǎn)，黃奇帆在日前的演講中同樣表示，今后的熱點(diǎn)將集中在三個(gè)地區(qū)：一是中心城市，二是大都市圈，三是熱點(diǎn)城市群。

　　中心城市、大都市圈、熱點(diǎn)城市群，這都是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心板塊，也是下半年調(diào)控要重點(diǎn)盯防的地區(qū)。可見(jiàn)樓市的長(zhǎng)期表現(xiàn)說(shuō)到底還是得看經(jīng)濟(jì)的底色，那些發(fā)展有韌性的城市，不需要將房地產(chǎn)作為刺激手段，但充足的資金和人口，決定了其領(lǐng)先一等的投資價(jià)值。