國家統計局昨天發布的數據顯示，6月份全國70個城市新建商品住宅指數中，實施限購的39個城市同比漲幅平均為4.23%，而未實施限購措施的31個城市平均漲幅為4.66%。限購城市房價漲幅明顯低于未限購城市，說明限購措施對抑制房價過快上漲的作用初步顯現。據住房和城鄉建設部有關人士透露，正在草擬將實施限購措施的二三線城市名單。有關專家認為，隨著限購措施進一步向二三線城市擴大，房地產調控也將得到進一步深化。

限購效果初步顯現

國家統計局數據顯示，限購措施最為嚴厲的北京、上海、廣州、深圳4個城市，6月份新建商品房價格基本保持平穩，其中環比最大漲幅為0.2%，二手房價格最大上漲幅度為0.6%。6月份四大城市房價同比漲幅僅為3.85%。

記者還注意到，5月份全國70個大中城市中，京滬廣深四大一線城市房價漲幅也只有3.2%，明顯低于其他城市5.5%的房價平均漲幅。

“目前來看，限購依然是樓市調控最有效的手段之一。日前召開的國務院常務會議明確要求，已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。未來一段時間，實施限購措施的區域范圍將進一步擴大。”中國指數研究院副院長陳晟說。而據中原地產統計分析，目前執行限購的城市超過40個，限購城市的房地產成交量都明顯萎縮。

“以最先采取限購的北京為例，商品房與二手房的交易量都明顯萎縮，北京在實施限購后的成交量中，89.6%為自住的首次置業，其中本地戶籍購房占到91%，這些數據比實施限購前出現大幅增長。投機投資需求明顯受到擠壓。”中原地產研究報告說。

去年4月份出臺的“國十條”明確提出，房價過高、上漲過快的城市出臺限購措施。去年10月，陸續有20多個城市出臺“限購令”。今年1月出臺的“國八條”提出，要擴大限購范圍、加大限購力度，直轄市、省會城市、計劃單列市（若不含拉薩共計35個城市）和房價過高、上漲過快的城市要在一定時期實行限購措施，對本地戶籍家庭擁有2套及以上住房不得再購買，非本地戶籍家庭擁有1套及以上住房、不能提供當地納稅或社保繳納證明的不得購買住房。

截至目前，已有約40個城市出臺限購措施，不同城市嚴厲程度略有差異，其中北京要求非本地戶籍無房家庭提供“連續5年”繳納社保或納稅證明，是本輪限購措施中要求最為嚴厲的城市。

北京等地的限購措施出臺已有5個多月，從數據中可以看出，限購措施給房地產市場帶來了明顯變化。即，成交價格上漲的幅度明顯降低，6月份價格下降的城市有12個，持平的城市有14個。與5月份相比，6月份環比價格下降和持平的城市增加了6個。

另外，商品房庫存上漲，大部分城市存銷比已經接近歷史最高值，一線城市如北京、廣州、深圳近期都出現了知名開發商推出實質性降價樓盤的現象。業內人士普遍預計，三季度樓市將出現從量跌到價跌的變化。

新一輪限購城市名單正在擬訂

另一方面，為應對房價隨時可能出現的反彈壓力，特別是部分二三線城市房地產市場出現的“量價齊漲”現象，限購等調控措施仍有進一步加碼的必要。

記者了解到，住建部已經開始調查分析部分二三線城市和中小城市房價快速上漲的成因，并將據此草擬新一輪限購城市名單。

“確定新一輪限購城市名單可能主要看兩個方面：一是看房價同比和環比上漲數據；二是看推動房價上漲的資金是來源于本地還是外地。”陳晟分析說，在他看來，丹東、烏魯木齊、鄂爾多斯、廊坊等城市都可能進入實施限購的行列。

“根據國家統計局數據，6月份有28個城市房價同比漲幅超過5%，與5月份相比，減少2個。有26個城市新房價格上漲幅度連續3個月超過5%，其中約有16個城市當下沒有推行限購政策，包括秦皇島、吉林、煙臺等。”鏈家地產首席分析師張月認為，有關部門擬訂限購名單，可能會參照以上統計數據，特別是連續多個月房價保持較快上漲的城市，未來出臺限購政策的可能性很大。

當然，“對于部分限購政策執行不到位、不徹底的城市，其政策執行力度也有必要進一步加大。”張月說。

房地產調控進入“深水區”

18日，國家統計局發布70個大中城市住宅銷售價格月度報告。數據顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有12個，持平的城市有14個。與5月份相比，6月份環比價格下降和持平的城市增加了6個。價格上漲的城市中，漲幅比5月份縮小的城市有24個。

業內人士分析認為，6月全國房價繼續延續著下調回穩的趨勢，調控效果日漸顯著。不過面臨部分城市房價上漲壓力仍然較大，有些城市調控力度有所放松，保障性安居工程建設進展不平衡等等新出現的問題，給房地產調控提出了新的挑戰，也使房地產調控由限購、限貸、房產稅等宏觀層面轉向范圍更廣、針對性更強的“深水區”。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴記者，回顧半年來國家統計局發布的統計數據，在商品房銷售上，無論是一手房，還是二手房，成交情況都較去年總體水平明顯下滑，與歷史均值相比，今年2月到6月可謂非常低迷。

楊紅旭表示，北京、上海等經歷著嚴格調控的一線城市，樓市的態勢正呈現出三個明顯的特點：成交量萎縮，價格基本穩定，供大于求現象明顯。

在銷量、價格、庫存等市場因素出現變化的同時，保障房建設的加速，開發企業資金鏈的緊繃無疑也從另外一個角度印證著樓市調控的效果。

市場如何規范？保障性住房建設資金怎樣籌集？如何遏制過快上漲的房租？怎樣避免調控政策在地方政府的執行過程中走樣……新的問題給房地產調控提出了新的挑戰，也使房地產調控由限購、限貸、房產稅等宏觀層面轉向范圍更廣、針對性更強的“深水區”。

回顧上半年的調控走勢，事實上，在“國八條”之后，一系列微觀層面的政策措施就已經開始不斷浮出水面：

3月到4月，國務院派出8個調查組分赴各地對樓市調控情況進行摸底。

4月初，國家發展改革委官員表示，發展改革委正在研究對商品住房領域實施反暴利的規定，以使商品房價格能夠保持在合理水平。

5月1日，《商品房銷售明碼標價規定》正式施行，商品房銷售進入“一房一價”“明碼標價”的時代。

7月，財政部與住建部下發《關于多渠道籌措資金確保公共租賃住房項目資本金足額到位的通知》，國家發改委也下發《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》，為保障性住房建設拓寬融資渠道。

幾乎與此同時，住建部和國家發改委下發《關于加強房地產經紀管理進一步規范房地產交易秩序的通知》，要求各地采取多種措施，控制住房租金上漲過快……

12日，國務院再次召開常務會議，分析當前房地產市場形勢，研究部署繼續加強調控工作。其中提出的5點建議在將既往的信貸、土地、保障房建設等政策進行梳理和強調的同時，還進一步提出了擴大限購范圍，抑制二、三線城市房價過快上漲，抑制租金過快上漲等新的調控方向。

“既往的政策要繼續堅持，未來的調控要不斷創新以增加針對性。”采訪中，不少業內人士都表達了這樣的觀點。

對于下一步房地產調控的走勢，山東經濟學院房地產經濟研究所名譽所長郭松海認為，雖然局部地區的住宅供需關系已有所變化，但整體來看房地產市場調控仍不能放松，許多城市房價依然堅挺，房價和百姓的收入相比依然處于較高水平，繼續抑制投資、投機行為并加大保障性住房供給的政策仍需繼續嚴格貫徹執行。

來源：上海證券報