開工率一路從5月末的34%飆升至6月末的50%，誰在為全國(guó)保障房建設(shè)加速度沖刺提供彈藥？

上半年908億元的保障性開發(fā)貸款新增量，無疑是最好的詮釋，幾乎占到上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸新增量的半壁江山。不過，監(jiān)管層擔(dān)心，此前已偃旗息鼓的地方融資平臺(tái)貸款會(huì)不會(huì)乘保障房建設(shè)大熱，而“借尸還魂”？

“一省一市一家”

8月8日，接近銀監(jiān)會(huì)的人士向本報(bào)記者表示，監(jiān)管層支持設(shè)立省級(jí)、計(jì)劃單列市政府保障性住房融資平臺(tái)，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌本省、計(jì)劃單列市的廉租房、公租房和棚戶區(qū)改造三類保障性住房的管理、融資和償債，原則上是“一省一市一家”，即每個(gè)省(計(jì)劃單列市)只有一個(gè)保障房融資平臺(tái)。

“所有銀行保障性信貸都只能在這一家平臺(tái)上做，且要進(jìn)入當(dāng)?shù)卣�府預(yù)算，貸款也只是幫地方政府打時(shí)間差。”8月8日，某股份制行信貸審批部門負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)表示，銀監(jiān)會(huì)不同意在市縣級(jí)再設(shè)保障房融資平臺(tái)，“就是由省級(jí)政府來統(tǒng)籌，然后將中央下?lián)艿馁Y金，由省再分配到市、縣。”

只是在公租房上還留著一道口子。8月5日，央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于認(rèn)真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知》(以下稱《通知》)顯示，地級(jí)市政府投資建設(shè)的公租房項(xiàng)目，各銀行可向經(jīng)總行評(píng)估后認(rèn)可、自身能夠確保償還公租房項(xiàng)目貸款的地級(jí)市政府融資平臺(tái)發(fā)放貸款。

但是，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、棚戶區(qū)改造等其他保障房貸款，銀監(jiān)會(huì)仍然持審慎態(tài)度。

“監(jiān)管部門擔(dān)心，若保障房融資平臺(tái)貸款通道大規(guī)模打開，地方政府的其它基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目借此曲線融資。”一位大行公司部人士指出，目前已有地方政府在籌劃將基建項(xiàng)目劃入保障房融資平臺(tái)，獲取融資便利。

貸款只“打時(shí)間差”

如何保障資金饑渴的地方融資平臺(tái)不會(huì)借保障房的幌子，行非保障房建設(shè)的融資之實(shí)？

一位接近監(jiān)管層的人士透露，在銀監(jiān)會(huì)的積極爭(zhēng)取之下，目前，省級(jí)政府已明確包括土地登記管理、建設(shè)質(zhì)量保證、工程進(jìn)度檢查、社會(huì)維穩(wěn)以及資本金和信貸資金籌措等六大責(zé)任。

資本金方面，監(jiān)管層堅(jiān)持20%的項(xiàng)目資本金到位才予以發(fā)放貸款。據(jù)一家股份制銀行信貸管理部老總

介紹，“資本金到位落實(shí)不了的，要從財(cái)政機(jī)制上解決，不允許用任何銀行貸款填補(bǔ)。

貸款利率方面，公租房項(xiàng)目貸款利率須按人民銀行利率政策執(zhí)行，下限為基準(zhǔn)利率的0.9倍，貸款期限原則上不超過15年，這意味著此前建行設(shè)計(jì)出的35年超長(zhǎng)期貸款，不大可能獲得審批。

“銀監(jiān)會(huì)還要求不準(zhǔn)收任何其他諸如承擔(dān)費(fèi)、管理費(fèi)等費(fèi)用。”上述大行人士補(bǔ)充道，在還款方式上，與其他地方融資平臺(tái)的要求一致，“監(jiān)管要求在項(xiàng)目建成后，而非入住之后，一年兩次還本，利隨本清。

在商業(yè)銀行眼里，地方政府的還款保證尤為關(guān)鍵。上述監(jiān)管層人士透露，“無論是財(cái)政擔(dān)保，還是用新增稅收或其他方式墊還，均需地方政府負(fù)全責(zé)。”

監(jiān)管部門要求，銀行貸款只能用于幫助地方政府打時(shí)間差，要將貸款償還資金按國(guó)務(wù)院要求納入地方財(cái)政預(yù)算，推動(dòng)建立保障性住房?jī)攤�基金，并納入專戶統(tǒng)一管理，實(shí)行封閉式管理。

如此一來，還款來源保障性最差的公共租賃房，地方政府必須明確償還責(zé)任。

上述兩部委《通知》也明確表示，對(duì)于融資平臺(tái)公租房貸款償付能力不足的，應(yīng)由本級(jí)政府統(tǒng)籌安排還款，且在同一個(gè)城市只能有一家融資平臺(tái)公司承貸公租房貸款。

交叉違約機(jī)制護(hù)航

除了《通知》所述各項(xiàng)條件，監(jiān)管部門還要求，公租房貸款必須納入地方財(cái)政預(yù)算，銀行必須關(guān)注公租房建筑質(zhì)量，并設(shè)計(jì)“交叉違約”機(jī)制。

所謂“交叉違約”，舉例而言，假定一個(gè)保障房融資平臺(tái)在工、農(nóng)、中、建、交五家銀行都貸了款，一旦對(duì)工行的貸款違約，即視同對(duì)所有的銀行都違約了，各家銀行可立即啟動(dòng)貸款保全機(jī)制。

“這主要是為了坐實(shí)地方政府的兜底責(zé)任，因?yàn)楣�租房貸款本質(zhì)上是要靠地方財(cái)政償還。”前述股份制行信貸審批部門負(fù)責(zé)人表示，在“交叉違約”機(jī)制下，地方政府不太敢“賴賬”，因?yàn)橐坏┧�有的銀行都認(rèn)定其違約，必然縮減對(duì)當(dāng)?shù)氐男刨J支持，“地方政府馬上就受不了。”

不景氣的土地市場(chǎng)，正讓地方政府保障房資金備受困擾。今年上半年，全國(guó)130個(gè)城市土地出讓收入總額為7524億元，同比下跌5.5%。

同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)還動(dòng)用了授信集中度這一工具。鑒于發(fā)改委已同意保障性住房項(xiàng)目可發(fā)企業(yè)債融資，監(jiān)管層督促接受貸款申請(qǐng)的銀行，在測(cè)算信貸額度和風(fēng)險(xiǎn)程度時(shí)，進(jìn)行全口徑債務(wù)集中度評(píng)測(cè)，準(zhǔn)確把握還債現(xiàn)金流覆蓋情況；在購(gòu)買和交易前述債券時(shí)，應(yīng)比照保障性住房建設(shè)貸款管理，防止風(fēng)險(xiǎn)傳遞。

此外，銀監(jiān)會(huì)還鼓勵(lì)商業(yè)銀行以銀團(tuán)貸款形式發(fā)放貸款，對(duì)于資本金足額到位、管理精細(xì)的，優(yōu)先支持。
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道