2011年11月，上海二手房指數為2592點，較上月下降5點，環比下跌0.20%，跌幅比上月擴大0.08個百分點。指數跌回接近4月2591點的水平。

　　在指數系統監測的所有板塊中，75%下跌，22%走平但近乎無成交，只有3%的微弱比例上漲。上海二手房指數辦公室認為，在一手二手房價格不再是堅冰一隅。房愈演愈烈的“以價換量”推動下，表現為業主紛紛將早前較高的掛牌價調低，但買賣雙方博弈仍存在，少數資金充裕的業主繼續堅守掛牌價或轉投租賃市場以觀后市，相當部分業主則主動讓價以促進成交。

　　二手房指數在走平3個月后，下降也已持續至第二個月，但調控政策依然，11月30日，央行近3年來首次宣布下調存款準備金率，但這并不能理解為房地產政策“放寬”的信號。

　　郊區跌幅超過市區

　　經統計，占監測總數近半板塊的新興城區11月下跌0.22%，跌幅比上月擴大0.04個百分點，跌幅超過全市平均水平。在新盤降價集中的郊區，一二手房價格依然倒掛，二手房乏人問津，能成交的只能是相當于市場行情價的房源，成交量依然低迷。究其原因：第一，買賣雙方對未來樓市預期的錯位仍普遍存在。比如嘉定南翔等板塊出現一手樓盤跳水后，業主卻表現出較強的惜售心態，普遍接受的議價空間仍只有5%左右，而真正成交的二手房降價幅度大多在5%—10%；第二，嘉定、松江等區近市區部分新盤促銷范圍廣，力度大，“以價換量”見效，而同質二手房掛牌相比一手房差價甚至高出3000元/平方米，故二手房鮮有成交，購房者向新房市場分流現象十分明顯。青浦、嘉定、松江三區近市區部分11月分別下跌0.39%、0.30%和0.21%。

　　市區全部8個區總體下跌0.15%，跌幅相比上月擴大0.09個百分點。4個市中心區及浦東陸家嘴11月微跌0.06%，跌幅較大的徐匯下跌0.20%，靜安和長寧均下跌0.10%。市中心部分區域跌幅較大，是因為郊區新盤大幅打折頻現，11月亦有加碼之勢，導致置換型業主外移、“以小換大”比例增多，這類房源多為40—50平方米的老工房，由于需要兌現以同時購置新房，業主讓價較為主動。不過，市中心由于限購等原因，成交量極低，且大部分地區掛牌無松動跡象，議價空間在5%左右。

　　傳統市區中，虹口下跌最為顯著，達到0.37%。由于近期虹口、閘北兩區經適房分配即將進入最后簽約環節，部分資金不足的買家被迫急降10%—15%拋售自住小戶型，以求籌得購買經適房的款項。

　　非新興中心城區11月下跌0.28%，跌幅相比上月擴大0.17個百分點。奉賢下跌0.44%，崇明下跌0.31%，金山下跌0.20%。本地購房者向一手房分流明顯，致使奉賢南橋板塊跌幅達到0.51%，成為11月跌幅最大的兩個板塊之一。

　　下跌板塊大幅增加

　　下跌板塊11月平均下跌0.27%，跌幅比上月擴大0.03個百分點。不少板塊向深度下跌。第一，傳統市區置換型業主降價拋盤意愿加大。如普陀區近期老工房掛牌量增加了10%左右。11月，虹口北外灘下跌0.51%，下跌幅度最大。普陀真如和楊浦控江路板塊均下跌0.47%。第二，零星有投資客和小業主掛牌。投資客拋盤是因為其看跌后市，避免在未來可能出現的降價潮中陷于被動。如寶山顧村板塊，投資客掛牌占到近三成，11月下跌0.26%。時至年關，部分小業主為籌措資金，也選擇低價拋盤。

　　11月持平板塊分布較分散，且成交量稀少，有長寧新華路和中山公園、普陀武寧、閘北彭浦等抗跌性強的成熟板塊。

　　在僅占3%的上漲板塊中，11月平均上漲0.09%，但漲幅比上月大大縮小0.19個百分點。11月，靜安曹家渡板塊上漲0.09%，徐匯上海體育館板塊上漲0.06%；浦東陸家嘴板塊掛牌價則居高不下，11月上漲0.08%。有些是教育資源豐富的市中心板塊，能夠逆市上揚。

　　上海二手房指數辦公室認為，相比一手房大刀闊斧的降價和成交量提升，二手房價格松動很含蓄，成交量仍顯頹勢。業主的“堅守”是交易的最大阻礙，有些看似大幅降價的房源，也多是將前期高掛的牌價恢復到市場價或略低于市場價，且短期內仍不能與一手房降價水平相抗衡。

　　二手房市場轉向買方市場或已開始，但并不表明房價已步入下行通道，博弈仍在繼續。一些新盤下旬悄然取消了優惠，多是取得促銷業績的開發商開始放慢步伐。而二手房市場中不愿言跌的業主和看跌后市的購房者也紛紛轉入租賃市場。

　　在從嚴調控、一手房降價蔓延等因素影響下，二手房壓力與日俱增，但二手業主不存在年末資金壓力，且基于其無法像開發商一樣集體行動的特性，降價只是個體行為，短期難成規模，價格拐點的構筑仍需要更多利空因素的刺激。