溢價(jià)率達(dá)49%以上的土地成交“盛況”，近期在杭州恐難再出現(xiàn)了。

最近在杭州的一場(chǎng)土地出讓會(huì)上，參會(huì)的開(kāi)發(fā)商拿到了一份名為《關(guān)于貫徹國(guó)土資電發(fā)【2012】87號(hào)文件有關(guān)事宜的通知》(下稱《通知》)。《通知》明確提出，“對(duì)商品住宅地塊，當(dāng)土地價(jià)格溢價(jià)率達(dá)到49%時(shí)，將調(diào)整競(jìng)價(jià)方式，即鎖定地價(jià)，‘從零開(kāi)始’競(jìng)投配建安置用房或保障性住房面積”。

這意味著，土地出讓出現(xiàn)高溢價(jià)率時(shí)，“價(jià)高者得”這一規(guī)則將不再適用。

昨日，杭州市國(guó)土局一位內(nèi)部人士在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)稱，確實(shí)有這一政策存在，主要為了在控地價(jià)的同時(shí)加大保障性住房建設(shè)力度。“當(dāng)拍賣價(jià)格達(dá)到一定限度，就不再讓開(kāi)發(fā)商加價(jià)，進(jìn)而用房企愿意配建保障房的量來(lái)決定誰(shuí)最終獲得土地。”

對(duì)于杭州土地市場(chǎng)溢價(jià)率設(shè)置上限，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析稱，雖然限制了溢價(jià)率，但起拍價(jià)的制定還是“靈活的”，這一政策本質(zhì)上也可以算是“數(shù)字游戲”，如果起拍價(jià)就定得很高，限制高溢價(jià)就意義不大了。

新政“有備而來(lái)”

上周四，杭州主城區(qū)10月份的推地序幕拉開(kāi)，當(dāng)天共有5宗土地集中出讓，底價(jià)總計(jì)30.4億元。最終，5宗土地都順利找到“婆家”，出讓金約37.68億元。其中，兩宗底價(jià)直接成交，三宗低溢價(jià)拍出。

不過(guò)，成交活躍的杭州土地市場(chǎng)，溢價(jià)率低背后或另有隱情。

2011年2月28日，杭州市政府出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的實(shí)施意見(jiàn)》中規(guī)定，2011年商品住房供地總量中安排10%的土地用于建設(shè)或配建保障性住房。其中涉及的宅地出讓就是采取設(shè)定合理土地上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí)，轉(zhuǎn)為競(jìng)報(bào)保障性住房面積的規(guī)則。不過(guò)，以上規(guī)則只適用于涉及有保障性住房的宅地，而且當(dāng)時(shí)對(duì)于“價(jià)格上限”也沒(méi)有統(tǒng)一的數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)。

就在今年7月19日，國(guó)土資源部下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知》稱，市縣國(guó)土資源主管部門對(duì)可能出現(xiàn)高價(jià)地的要及時(shí)調(diào)整競(jìng)價(jià)方式，制定出讓方案和現(xiàn)場(chǎng)預(yù)案。對(duì)預(yù)判成交價(jià)創(chuàng)歷史總價(jià)最高，或單價(jià)最高，或溢價(jià)率超過(guò)50%的房地產(chǎn)用地，要及時(shí)調(diào)整出讓方案，采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”或配建保障房、公共設(shè)施等辦法出讓土地。

顯然，這次杭州低調(diào)潛行的土地市場(chǎng)新政并不突然，而是對(duì)上述國(guó)土資源部“7·19”文件的具體貫徹執(zhí)行。只不過(guò)是，杭州在這次的具體執(zhí)行中將范圍擴(kuò)大至所有宅地，同時(shí)劃定了“49%”這條紅線。

據(jù)報(bào)道，該《通知》8月份就已出臺(tái)，但卻并未被外界所熟知。參加土地出讓會(huì)的一位開(kāi)發(fā)商還稱，“只有近期去報(bào)名拿地的開(kāi)發(fā)商才拿到這份文件，知道新出了這樣一個(gè)政策。”

對(duì)此，浙江一家上市房企的負(fù)責(zé)人告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，此前確實(shí)聽(tīng)說(shuō)了這個(gè)政策，但其并沒(méi)有見(jiàn)過(guò)具體文件。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟分析稱，“溢價(jià)率超過(guò)50%就必須到國(guó)土資源部備案，地價(jià)高了，地方政府也不好交代。”

解決保障房籌資難？

約談，推遲出讓，限定總價(jià)溢價(jià)……進(jìn)入下半年，在嚴(yán)控高地價(jià)與高房?jī)r(jià)之間的傳導(dǎo)效應(yīng)上，地方政府可謂不遺余力。

此前，北京市國(guó)土局臨時(shí)對(duì)萬(wàn)柳地塊設(shè)置最高26.3億元的限價(jià)(溢價(jià)率為40.9%)，競(jìng)拍價(jià)“漲停”后，開(kāi)發(fā)商比拼的是愿意提供的回購(gòu)房面積，最多者勝出。7月10日，經(jīng)過(guò)一個(gè)半小時(shí)激烈的競(jìng)拍，中赫置地最終以26.3億元外加配建16400平方米回購(gòu)房面積的代價(jià)，摘得了萬(wàn)柳地塊。

近期，由于土地市場(chǎng)過(guò)于火熱，北京還臨時(shí)推遲了多幅塊地的出讓時(shí)間。

浙江一家上市房企高管告訴本報(bào)記者，許多城市都有控制地價(jià)的政策，但具體實(shí)施細(xì)則有所不同，其目的無(wú)非都是嚴(yán)防高地價(jià)并促進(jìn)保障房建設(shè)。“杭州的做法本質(zhì)上是通過(guò)(這樣方式的)土地拍賣，變相解決保障房建設(shè)資金籌措難的問(wèn)題。”

“如果當(dāng)?shù)氐谋Ｕ戏拷ㄔO(shè)計(jì)劃完成得順利，也就沒(méi)有必要啟動(dòng)這樣的政策儲(chǔ)備了。”上述房企副總經(jīng)理認(rèn)為。

一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，“超過(guò)溢價(jià)率配建保障房，其實(shí)只是換了一種價(jià)格表現(xiàn)形式。與人為控制溢價(jià)率相比，將限購(gòu)限貸等政策執(zhí)行到位可能更重要。”他還認(rèn)為，保障房建設(shè)應(yīng)當(dāng)有深思熟慮的規(guī)劃，不是開(kāi)發(fā)商愿意建多少就是多少，并且還要考慮建成后政府如何接管等問(wèn)題。

根據(jù)公開(kāi)資料顯示，杭州上半年成交的2宗宅地均因只有一家開(kāi)發(fā)商報(bào)名而直接成交，而在8~9月成交的6宗宅地中，有4宗經(jīng)過(guò)了多輪競(jìng)價(jià)成交，而每宗地塊都有多家開(kāi)發(fā)商進(jìn)行爭(zhēng)奪，不過(guò)溢價(jià)率最高的只有33.64%，即天陽(yáng)置業(yè)在8月7日競(jìng)得的拱墅區(qū)慶隆單元GS04-01-R21-04地塊。

另外，記者發(fā)現(xiàn)，2012年9月杭州僅推出一塊宅地，土地新規(guī)顯然也還未“派上用場(chǎng)”。有市場(chǎng)人士分析稱，在杭州10月推地?zé)岢敝校�不排除�?huì)出現(xiàn)需要競(jìng)投保障性住房面積的情況。