國(guó)土資源部專項(xiàng)督辦“低供地率”省區(qū)市

北京、廣州、深圳等大城市集體爽約供地計(jì)劃

據(jù)中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)報(bào)道，盡管1月18日北京玉淵潭鄉(xiāng)地塊以42億元的價(jià)格成交讓北京的土地市場(chǎng)感受了許久未見(jiàn)的繁榮，但這卻無(wú)法掩蓋2012年北京未完成供地計(jì)劃的現(xiàn)實(shí)。

作為全國(guó)土地主管部門(mén)的國(guó)土資源部已經(jīng)開(kāi)始部署對(duì)供地率較低的省份和城市進(jìn)行專項(xiàng)督辦，并將此工作作為國(guó)土資源部2013年要開(kāi)展的主要工作之一。

目前，這一專項(xiàng)督辦工作的具體辦法和罰則正在緊張制定當(dāng)中，專項(xiàng)督辦的省、區(qū)、城市的名單尚未最終確定。不過(guò)，在已經(jīng)“確定完結(jié)”的2012年土地供應(yīng)周期中，以北京為代表的部分大型特大型城市未能完成2012年年初確定的供地計(jì)劃，已經(jīng)成為既成事實(shí)。

2013年1月，全國(guó)國(guó)土資源系統(tǒng)工作會(huì)議在北京召開(kāi)。國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史在會(huì)議上公開(kāi)表示，2013年新增建設(shè)用地總量原則上不低于2012年，普通商品住房用地供應(yīng)確保不低于過(guò)去5年年均實(shí)際供應(yīng)，保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

專項(xiàng)督辦

“在2013年中，國(guó)土資源部確實(shí)要對(duì)供地率比較低的城市進(jìn)行專項(xiàng)督辦。”1月16日，國(guó)土資源部一位不愿具名的官員向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，這是作為集約、節(jié)約利用土地、穩(wěn)定土地市場(chǎng)的一項(xiàng)工作開(kāi)展。

供地率是中國(guó)內(nèi)地國(guó)土資源管理制度框架下的一項(xiàng)專項(xiàng)指標(biāo)，系衡量地方政府土地整理、供應(yīng)效率、集約節(jié)約用地程度的一項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)。地方新增建設(shè)用地和同年度已供應(yīng)土地的情況、商品房用地供應(yīng)計(jì)劃和完成供應(yīng)計(jì)劃的情況，都將對(duì)“供地率”這一指標(biāo)產(chǎn)生影響。

在此之前，國(guó)土資源部曾經(jīng)對(duì)“土地征收違法違規(guī)”、“以租代征”、“違規(guī)開(kāi)展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)”等重要領(lǐng)域進(jìn)行專項(xiàng)督辦，但“供地率”一項(xiàng)一直未有專門(mén)開(kāi)展“專項(xiàng)督辦”工作的規(guī)劃和安排。

山東、湖北、河北國(guó)土資源廳的官員均向記者證實(shí)，國(guó)土資源部高級(jí)官員已經(jīng)就此項(xiàng)工作向地方國(guó)土資源廳局和主要分管行政負(fù)責(zé)人進(jìn)行了通報(bào)和告知。在通報(bào)和告知的過(guò)程中，國(guó)土資源部也希望地方政府、地方國(guó)土資源系統(tǒng)對(duì)此項(xiàng)工作提出自己的意見(jiàn)和建議。

國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年全年新增建設(shè)用地總量穩(wěn)中有增，存量建設(shè)用地出讓量繼續(xù)加大，土地合同總價(jià)款2.96萬(wàn)億元。在此背景下，加大對(duì)于地方政府“供地率”的監(jiān)督，實(shí)際上有利于新增建設(shè)用地在完成轉(zhuǎn)用手續(xù)之后的利用效率，避免地方政府出現(xiàn)“征而不用、征而不供”的違法土地集約節(jié)約利用的問(wèn)題。

記者了解到，由于地方政府在土地征收、土地出讓的環(huán)節(jié)中，往往要考慮多方因素。如北京等特大城市，往往擔(dān)心土地成交價(jià)高帶來(lái)錯(cuò)誤市場(chǎng)預(yù)期，而中小城市，則有“捂地”等土地升值或配合整體招商引資節(jié)奏的動(dòng)因，而導(dǎo)致供地率偏低，土地利用情況不高效的問(wèn)題，通過(guò)督辦供地率低的省區(qū)市，可以平衡土地市場(chǎng)供給，穩(wěn)定預(yù)期。

記者了解到，國(guó)土資源部土地利用司、執(zhí)法監(jiān)察局正會(huì)同政策法規(guī)司等有關(guān)業(yè)務(wù)司局，制定“專項(xiàng)督辦低供地率省份”的有關(guān)工作辦法和執(zhí)行細(xì)則，與此同時(shí)，對(duì)應(yīng)的罰則也在研究制定當(dāng)中。對(duì)于具體內(nèi)容，前述國(guó)土資源部官員表示，由于相關(guān)工作正在進(jìn)行中，尚未有明確結(jié)果，故不便發(fā)表評(píng)論。

誰(shuí)被督辦？

由于專項(xiàng)督辦的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、工作方式、處罰辦法等正在研究和落實(shí)當(dāng)中，因此，最終會(huì)有哪些省、地區(qū)和城市登上“專項(xiàng)督辦”的榜單，目前還不能確定。不過(guò)，包括北京在內(nèi)若干大型城市，都不同程度地存在“未完成年度土地供應(yīng)計(jì)劃”的問(wèn)題。

截至記者發(fā)稿時(shí)止，北京市已經(jīng)完成了2012年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地和保障性安居工程用地的土地供應(yīng)計(jì)劃的實(shí)際供地量的初步核算工作。北京市國(guó)土資源局的統(tǒng)計(jì)顯示，2012年全年，北京市完成土地供應(yīng)5970公頃，保障性安居工程用地供應(yīng)量也包含其中。

2012年初，北京市確定了當(dāng)年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)計(jì)劃，總計(jì)6500公頃。其中，按照國(guó)土資源部的要求，所有保障性安居工程用地雖然包含在年度土地供應(yīng)計(jì)劃的總量中，但實(shí)行計(jì)劃單列和單獨(dú)申報(bào)。截至2012年12月31日，保障性安居工程用地供應(yīng)超額完成，但總供地任務(wù)并未完成，完成率約為92%左右。

這并不是北京第一次出現(xiàn)年度供地計(jì)劃未能完成的情況。在2005年、2006年等年度，北京市土地供應(yīng)計(jì)劃就多次出現(xiàn)未如期完成的情況。這一情況在2008年之后開(kāi)始逐步好轉(zhuǎn)。但華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)告訴記者，“北京市不能完成年度土地供應(yīng)計(jì)劃并不鮮見(jiàn)。”

在此之前，國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林曾公開(kāi)表示，截至2013年11月底，全國(guó)房地產(chǎn)用地供應(yīng)13.34萬(wàn)公頃，同比減少8%，其中住宅用地供應(yīng)9.14萬(wàn)公頃，同比減少15.3%。

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院的同期市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，廣州、深圳已經(jīng)連續(xù)四年未能完成年度土地供應(yīng)計(jì)劃，因此，北京的情況并非個(gè)案。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，土地供應(yīng)計(jì)劃完不成已經(jīng)是多年的老毛病，這個(gè)慣例多年來(lái)沒(méi)有發(fā)生改變。

穩(wěn)定市場(chǎng)

“北京今年主要是受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，一些高價(jià)地塊或者會(huì)產(chǎn)生‘錯(cuò)誤’市場(chǎng)預(yù)期的地塊，被政府推遲出讓。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示。

2012年底，北京市將位于北京東三環(huán)黃金地段的農(nóng)展館地塊投入土地交易市場(chǎng)，立即引發(fā)多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的濃厚興趣，由于擔(dān)心拍出高價(jià)影響市場(chǎng)預(yù)期，北京市政府決定推遲地塊交易，此后，多塊被開(kāi)發(fā)企業(yè)視為優(yōu)質(zhì)地塊的土地，被推遲入市，這些土地原本都在2012年的供地計(jì)劃當(dāng)中。

對(duì)此，任志強(qiáng)表示，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響最大的應(yīng)當(dāng)是開(kāi)發(fā)商購(gòu)置土地情況。如果開(kāi)發(fā)商購(gòu)置土地面積是下降的，未來(lái)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成供不應(yīng)求的影響。

根據(jù)中原集團(tuán)的監(jiān)測(cè)顯示，2012年前11月，全國(guó)十大標(biāo)桿房企權(quán)益購(gòu)地面積為4234萬(wàn)平方米，但同期銷(xiāo)售面積為5789萬(wàn)平方米，拿地銷(xiāo)售比創(chuàng)下近四年來(lái)新低；與此同時(shí)，2012年前11月，十大標(biāo)桿房企權(quán)益購(gòu)地金額為1186億元，但同期銷(xiāo)售金額卻為6025億元，拿地銷(xiāo)售比也創(chuàng)下近四年來(lái)新低。

正因如此，確保土地供應(yīng)已經(jīng)成為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的關(guān)鍵所在。在2013年全國(guó)國(guó)土資源系統(tǒng)工作會(huì)議上，徐紹史公開(kāi)表示，合理調(diào)整普通商品住房用地供應(yīng)，確保不低于過(guò)去5年年均實(shí)際供應(yīng)，保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。加強(qiáng)對(duì)閑置土地和各類違規(guī)違約用地行為的查處，促進(jìn)已供土地開(kāi)發(fā)利用。

“供地率是一個(gè)綜合指標(biāo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)情況只是其中之一，但不一定完不成供地計(jì)劃的地方政府，供地率就一定低，這還要看國(guó)土資源部最終認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)。”中國(guó)土地學(xué)會(huì)一位不愿具名的專家告訴記者。

任志強(qiáng)則十分堅(jiān)決地表示，國(guó)土資源部應(yīng)該“好好管一管土地供應(yīng)計(jì)劃為什么總不能完成的問(wèn)題”。