寬融資嚴用地房地產調控長效機制初露端倪

由于多地房價近期快速上漲，在十八屆三中全會后房地產調控升級預期可能將趨濃，醞釀已久的房地產調控長效機制將逐漸浮出水面。中國證券報記者近日獲悉，住建部等部門近期將對成都等地樓市進行調研，目的在于收集相關信息，總結各地調控樓市經驗教訓。業內人士認為，此舉意味著，房地產調控長效機制正在加快建立。

另據中國證券報記者了解，正在醞釀的房地產調控長效機制中，有關房地產企業直接融資的政策可能會得到明確，房地產企業融資將進一步市場化、多元化。其中，備受市場關注的房地產投資信托基金(REITs)政策方案，已被相關機構提交至決策部門。

在房產稅、個人住房信息系統建設和供地政策等方面，有可能在短期內取得一定突破，在房地產調控長效機制中被明確。其中，供地政策可能將要求各地年度土地供應規模需比照此前五年供地規模平均值。以限購為主的行政手段恐仍將在一定時期內存在。

多項長期措施有望推出

對于房地產調控長效機制，中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一曾表示，更多地采用稅收、信貸等經濟和法律手段進行調控，同時，在完善住房用地供應體系、房地產稅收制度、金融制度和推進住宅產業化等方面健全長效機制。

據中國證券報記者了解，相關部門已對房地產調控長效機制進行過多輪探討，有關報告數易其稿。從現已披露的信息不難看出，一些基礎性政策措施有可能長期化運行。一些城市已陸續將房產稅試點方案上報，雖有部分方案被退回修改，但房產稅試點擴圍已是大勢所趨。

鑒于重慶、上海兩地房產稅試點影響有限的現實，不少業內人士呼吁，新一批房產稅試點方案應有所不同，不僅需提高稅率，也應擴大征收范圍。應盡快明確房產稅面向存量房征收的長遠目標。

盡管存在重重障礙，個人住房信息系統建設和聯網仍將是未來一段時間的重要工作。在此基礎上推進的差別化信貸和稅收政策(房產稅、個人所得稅、契稅等)，將可能長期化運行。

此外，土地供應政策也有可能被納入房地產調控長效機制中，其原則與國土部現有要求大體類似，即各地年度土地供應規模需比照此前五年供地規模平均值。其中，熱點城市應高于上述標準。

旨在規范土地流轉的土地改革方案，正在國土部主導下推進，可能在即將召開的十八屆三中全會上有所突破。但由于農地確權工作尚未完成，法律障礙較難破除，在短期內尚難實現城鄉建設用地自由流轉。這意味著，城鎮建設用地規模將不會有明顯增加，熱點城市所面臨的房地產用地供應緊缺狀況仍將存在。

業內人士認為，與融資層面的松動不同，未來的土地供應政策仍將趨緊。其中，推進城鎮化將可能帶來大量房地產用地需求，但為防止土地被粗放利用，土地政策反而可能更加嚴格。

直接融資政策或逐步放寬

中國證券報記者近日從權威人士處獲悉，有關機構已將REITs相關政策方案提交至主管部門，該政策可能伴隨著房地產調控長效機制推出。

作為房地產融資證券化的重要手段，REITs在國外已較為成熟，被不少業內人士看好。多數業內人士認為，若未來房地產融資政策有所放開，REITs就極有可能隨之開閘。

6月底、7月初，數家涉房上市企業宣布股票停牌，準備重大資產重組等事宜。此后，停牌的房企迅速增多。首批停牌的新湖中寶、宋城股份已向證監會遞交了與再融資有關的申請，但由于土地市場火熱、房價上漲迅速，其再融資申請審批速度明顯放慢。

多數業內人士認為，從當前房地產再融資政策的變化不難看出，促進房地產業融資市場化、多元化和規范化，將是政策方向。因此，未來的房地產直接融資政策將可能傾向于逐步放松行政管制和限制。

行政手段短期難退

房地產調控長效機制的確立，是否意味著以限購、限價為代表的短期行政手段迅速退出市場？多數分析人士認為，當前行政手段不具備大規模退出房地產調控領域的條件。

據中國指數研究院[微博]統計，9月，全國百城新建住宅平均價格為10554元/平方米，漲幅比8月明顯擴大，且自2012年6月以來已連續16個月環比上漲。當前，房價仍處于上漲通道中，業界普遍認為此時不宜對政策進行松綁。

此前，溫州、蕪湖等地曾嘗試放松“限購令”，且未被有關部門叫停。此舉雖引發房地產調控政策松綁預期，但多數業內人士認為，為穩定市場，熱點城市的限購等政策還將持續。

業內人士表示，在國慶長假前后的這波樓市上漲熱潮中，除改善型需求釋放的影響外，因地價上漲和政策松動傳聞而引發的房價上漲預期，也成為重要推動因素。因此，從預期管理的角度，相關政策不會在短期內有大的調整。

事實上，梳理近幾個月來高層領導及有關部委人士公開表態，并沒有關于政策松綁的說法。“房地產調控長效機制推出意味著現有政策松綁，更多是外界的一廂情愿。”一位接近住建部的專家表示。

上述專家表示，由于涉及多方利益，房地產調控長效機制建立是漸進的過程。相應的，以“限購令”為代表的行政手段退出，也應是漸進的過程。否則，在缺乏有效替代政策的情況下，大規模放開限購，意味著樓市調控松綁，對市場穩定有害無益。曾有專家認為，房地產調控長效機制建立需5年時間。

業內人士認為，在短時間內，樓市調控政策總基調不會發生大的變化。雖不排除個別城市再度嘗試松綁政策，但對熱點城市來說，行政手段甚至有加碼的可能，如“限價令”、“限房價競地價”等手段范圍可能擴大。

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