地王“堰塞湖”：國字號搶占一線

    “地王”走鋼絲

    一邊廂，一二線城市“地王”頻現，另一邊廂，地方政府的土地使用權出讓收入卻進一步下滑。2015年前三季度，這一數據下降了34.7%，而2014年和2013年這部分收入分別增長3.1%和45%。從10月下旬開始，土地市場不斷涌現地王，其中80%被“國字號”背景壟斷，他們的融資成本優勢也在無形中推高了地價。

    雖然部分一線城市的土地市場交易依然火爆，但對于大多數三四線城市而言，他們正在經歷土地市場的寒冬，對地方政府投融資、債務等諸多影響正在顯現。

    導讀

    二三線城市樓市風險增加，樓市分化嚴重，一線城市的保值增值屬性越趨明顯，吸引房企回歸一線城市搶地，未來商品房項目或愈加高端化。現在房地產公司債最低已接近國債，利率再降的話，到1%甚至以下都有可能，這樣綜合來算，有望覆蓋高價拿地的成本。

    本報記者張曉玲

    實習記者吳抒穎廣州、深圳報道

    2015年，土地市場出現了一種奇怪的“集體性狂熱”：開發商爭相組團，去搶包括北京豐臺在內的高價地，樓面地價動輒五六萬，直至7.5萬。

    這樣的狀態讓身處其中的業內人士也連呼看不懂。如果說一兩幅地王還可能是沖動或意氣所致，那么當眾多的房企都這么做的時候，這背后隱含的，是怎樣的邏輯？

    廣州一位大型央企內部人士一語道破：這些拿地的開發商是在賭，賭三五年后的房價還能上漲甚至翻倍；賭廉價資金還遠未終結，直至零利率。只要能拿到足夠便宜的錢，就可以抵消高價拿地的成本。

    開發商也有說不出的苦衷：當前的房地產市場，城市分化已經非常嚴重，三四線城市賣不動了甚至虧損，二線城市量多價滯，只有一線城市如北京、深圳、上海還有機會賺錢，怎能不來搶地？

    只是，當北京出現50個單價10萬以上的“豪宅”的時候，他們能找到足夠多的有支付能力的客戶嗎？這些被集體拔高的項目，是否會成為一個個危險的堰塞湖？

    別無選擇：回到一線拿地

    10月下旬，北京、南京、杭州等一二線城市爆發了土地市場熱潮，拍出了多個地王。而在這一輪土地市場的熱潮中，京城是毫無疑問的“王者”。

    10月20日，葛洲壩(8.24,0.00,0.00%)集團以總價49.5億元競得北京豐臺樊家村宅地。據多家機構推算，這幅地的樓面價突破7.5萬/平方米，是北京有土地出讓以來的樓面價最高紀錄。

    10月30日，中糧首創天恒聯合體經過近兩個小時的競價，以總價85.95億元奪得豐臺區南苑A地塊。根據中原地產的測算，該地塊商品住宅部分的樓面單價將達到5萬元/平方米。

    11月2日，華潤招商華僑城聯合體以83.4億元的總價，配建5.7萬平方米公租房的代價摘得豐臺南苑鄉槐房村和新宮村地塊B組團。據中原地產首席分析師張大偉測算，該地塊樓面價高達5.6萬/平方米。

    這意味著，僅隔三日，相鄰位置的地塊樓面價飆升了將近6000元/平方米。

    值得關注的是，上述買地的主體都是國資或央企。在競爭激烈的土地市場上，靠單打獨斗的民企的生存空間已經漸漸被壓縮，萬科、龍湖、綠城等紛紛組團參戰，國企和央企甚至險資成為一線城市地價升高的主力。今年摘得北京地王的企業，80%以上都有國資或央企背景。

    開發商為何要爭相搶地王？張大偉分析稱，二三線城市樓市風險增加，樓市分化嚴重，一線城市的保值增值屬性越趨明顯，吸引房企回歸一線城市搶地，未來商品房項目或愈加高端化。在三四線城市普遍萎靡的情況下，開發商們正在面臨一個戰略上正確、戰術上沒有選擇的市場：回到一線城市買地。

    接下來的11月，一線城市土地市場將出現爆發景象，北上廣深待售土地達到67宗，起價高達765.6億，創歷史最高紀錄。

    其中，北京11月還將有17宗，起價高達352.76億，預計最后成交有望達到500億；廣州11月將入市地塊(不含工業用地)達24宗，總起拍價高達227億元。預計最后成交也將超過300億；另外上海也已經有接近20宗土地將在11月出讓。張大偉預計，未來還將出現多個地王。

    融資成本優勢推高地價

    在北京2015年出讓的高價地中，豐臺占了6席，最貴的由央企葛洲壩領銜，花鄉樊家村危改項目的樓面單價高達7.5萬元；再加上其他地王如東壩、孫河地價超過5萬的地塊，已經多數位于四五環。

    上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]指出，整體來看，北京地價已明顯高于上海。四環至五環多保持在5萬元左右/平方米；五環至六環一般在4萬元以下，但優質地塊也達到4萬元-5萬元/平方米。上海外環近似于北京五環，而當前上海外環線樓面價也只有2-3萬元。

    這個地價水平，已不僅是“面粉貴過面包”這么簡單，而是已經超過了更優區域的在售房價。根據安居客、鏈家等房地產電商和中介門店信息，目前東四環、北四環的二手房單價基本在5萬左右，而豐臺的二手房區域均價相對更低。

    樓面價不斷走高，受益最多的是前期拿地的房企。“舊地王解套靠新地王”，似乎成了這幾年北京土地市場的定律。

    廣州一大型房企管理層人士對21世紀經濟報道記者表示，拿地的開發商是在賭，一個是賭未來房價繼續上漲，比如囤個三五年漲一倍就可以盈利了；還有是賭資金利率下行，現在房地產公司債最低都接近國債，利率再降的話，到1%甚至以下都有可能，這樣綜合來算，有望覆蓋高價拿地的成本。

    這也可以解釋為何國資和央企開發商勇于拿地王，對于具有國資背景的房企，其最大的優勢就是資金寬裕。2014年典型房企低融資成本排行中顯示，排在前十位的房企中有8家為國企或央企背景，其中華潤置地的融資成本更是低于5%。

    中國房地產學會副會長陳國強指出，央企國企可以從銀行獲得低利率貸款，而且其他渠道的融資也比民企容易。另外，在一些需要相應政府主管部門審批的融資上，國企和央企也占據有利位置。比如2015年的公司債能得到更低的利率等。

    但房價未來能漲多少？根據萬科的測算，去年北京等一線城市的地價占房價的比例，已經達到了66%，這需要房價三年內上漲一倍，才能有所盈利；而根據今年的地價來看，未來房價需要上漲更多，才能覆蓋成本。萬科認為，拿了這種地的企業無疑要承擔很大的經營風險。

    前述房企管理層人士也坦言，這種高價拿地的風險也太高了，該公司今年在北京土地市場幾乎每場都會參與舉牌，但最終都放棄了。

    分歧：未來的壓力與風險

    豪賭的另一面是，分歧暗生。

    地價高企，土地市場競爭激烈，聯合拿地蔚然成風。據中原地產研究部的統計數據顯示，截至11月3日，北京成交的32宗商品房住宅用地中，有15宗為綜合體拿地，合計占比高達46.9%。

    但在近期的地王爭奪戰中，一些聯合體出現了分裂，開發商陣營關于房地產后市的判斷產生了分歧。

    以83.4億元成交價晉身北京總價第三高的北京豐臺區南苑鄉地塊，在拿地結果誕生后一小時即傳出了華潤、招商因為拿地成本超過預期有意退出的消息。

    穆迪在研究報告中曾直指，房企合作拿地可能帶來三種風險：一是降低企業的透明度，緣于公司的財務報表對于合作條款的披露不夠詳細；二是導致合資伙伴發生爭議；三是可能承擔一些隱含的合約義務。

    回頭再來看拿地開發商的這場豪賭，涉及到多少項目？中原地產的統計數據顯示，北京商品房住宅進入“頂級豪宅”化，未來單價預期在15萬左右的將有13個項目(樓面價超過5萬)，售價在10萬以上的項目在2016年將接近50個，整體入市的頂級豪宅套數有望達到3000套以上。

    對比中原的另一組數據：2015年，剔除盤古整體簽約的96套，北京10萬+頂級豪宅整體簽約套數有望達到154套；而在2015年之前，年度歷史最高成交是28套，全部歷史成交合計只有113套。

    這意味著，按照今年以前來測算，這些項目需要消化107年；即使按照今年的頂級豪宅銷售來算，這些豪宅項目的消化周期也將近20年。

    北京亞豪機構市場總監郭毅指出，高價地面臨著艱難的去化壓力——北京豪宅項目短期內暴增，而面對的客戶群增長速度則相對緩慢，未來北京的豪宅市場將會出現嚴重的供過于求的現象，項目之間的競爭也將非常激烈。而一些豪宅界的“新面孔”，如葛洲壩所拿地塊則將面臨更大的風險。

    楊紅旭表示，被推高的房價已經超出了普通剛需和改善的購買能力。雖然對于北京來說，頂級豪宅有其市場需求。但是，如果房地產市場持續呈現這樣倒金字塔的供應形式，整個房地產市場也容易出現結構性問題。