2016年的“十一”將成為中國樓市又一個(gè)歷史時(shí)刻。國慶期間，地方政府密集發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策。9月30日，北京率先發(fā)布“京八條”。隨后天津、南京、廈門、深圳、蘇州等21個(gè)城市相繼發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策。

盡管政策頻出令人眼花繚亂，但實(shí)際調(diào)控力度不一。前期房價(jià)漲幅較大的北京、深圳以及部分二線城市調(diào)控力度居前，限貸、限購“組合拳”紛紛出手。多位業(yè)內(nèi)人士表示，各地調(diào)控政策密集出臺(tái)釋放了穩(wěn)定市場預(yù)期、抑制投機(jī)性需求的信號(hào)。四季度熱點(diǎn)城市樓市降溫、成交量下滑的可能性大增。

一線城市大打組合拳

本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，地方政府成為調(diào)控政策發(fā)布的主體，與因城施策化解房地產(chǎn)庫存的思路一致。從調(diào)控力度較大的北京、深圳和上海等一線城市看，政策著力點(diǎn)各有差別。

“京八條”中最具殺傷力的當(dāng)屬兩個(gè)針對(duì)非普通住宅的首付比例調(diào)整：將首套房首付比例提升至35%，非普通自住房比例上漲到40%，二套房比例提高到50%，非普通二套房首付大幅上漲到70%。二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也從2015年商業(yè)貸款的“認(rèn)貸不認(rèn)房”變?yōu)椤皣?yán)格認(rèn)房”。考慮到北京對(duì)于非普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，本次調(diào)控明確對(duì)不同住宅實(shí)施差別化首付政策，將使北京“單價(jià)10萬＋”遍地的現(xiàn)象明顯降溫，也將有效抑制投機(jī)購房行為。記者從北京地區(qū)房產(chǎn)中介處了解到，“京八條”中簽約時(shí)點(diǎn)以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)，這意味著此前不少尚未網(wǎng)簽的非普購房者將面臨補(bǔ)繳首付款的壓力。

前期炒房氛圍濃厚的深圳此次出臺(tái)的調(diào)控政策則是限購、限貸均大幅從嚴(yán)，推出的多項(xiàng)細(xì)化政策不僅嚴(yán)格規(guī)范“離婚”購房行為，還大幅提升投資性購房行為的門檻。本次深圳把非戶籍購房資格從3年社保提高到5年社保。針對(duì)今年以來，通過離婚、結(jié)婚不斷地獲得購房資格來炒作樓市的現(xiàn)象，深圳規(guī)定，對(duì)于戶籍單身人士（含離異）限購一套住房，成為首個(gè)規(guī)范“離婚”購房現(xiàn)象的城市。

貸款政策方面，深圳對(duì)無房有貸款記錄者，首付不低于五成；已有1套住房的，首付提高到七成以上。從本次深圳的調(diào)控政策來看，炒房的資格和資金門檻大幅提升，炒房行為有望得到遏制。

除抑制投機(jī)行為外，北京、深圳的調(diào)控政策也兼顧滿足普通居民住宅需求，均提出了執(zhí)行“90/70”政策，有利于引導(dǎo)中低價(jià)位、中小套型住房的建設(shè)，滿足普通居民的住房消費(fèi)。

上海市則在10月8日晚公布了“滬六條”調(diào)控政策。由于上海已經(jīng)在3月底發(fā)布的樓市新政中加強(qiáng)了限購和提高二套房首付比例，因此在“滬六條”中并未涉及到限購和限貸，主要提出增加土地供應(yīng)和加強(qiáng)銷售環(huán)節(jié)監(jiān)管等措施。不過，值得注意的是，“滬六條”中專門對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)和存量房交易環(huán)節(jié)的資金來源作出嚴(yán)格限制，新政提出將進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房用地交易資金來源監(jiān)管，要求銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款。競買人在申請(qǐng)參加土地招拍掛活動(dòng)時(shí)，應(yīng)承諾資金來源為合規(guī)的自有資金。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此舉說明上海對(duì)土地資金的審查力度逐漸加強(qiáng)，有望遏制房企高溢價(jià)拍地行為。

分析人士指出，今年以來，房地產(chǎn)公司通過交易所發(fā)行債券的規(guī)模已經(jīng)接近1萬億元，大量低成本的資金使得房地產(chǎn)公司在競拍土地時(shí)“彈藥充足”。考慮到此前有消息稱，交易所正考慮出臺(tái)政策提高房地產(chǎn)公司發(fā)行債券的門檻。上海“滬六條”對(duì)資金來源的監(jiān)管政策是否會(huì)被其他土地價(jià)格高企城市借鑒，值得關(guān)注。

部分二線城市跟進(jìn)加碼

二線城市由于漲幅不一，調(diào)控政策力度也不盡相同。目前領(lǐng)漲的16個(gè)城市均已發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，個(gè)別領(lǐng)漲城市甚至頻打“補(bǔ)丁”進(jìn)行調(diào)控，地方政府通過調(diào)控政策引導(dǎo)房地產(chǎn)市場合理發(fā)展的意圖明顯。

本輪二線城市漲幅“四小龍”中的合肥、蘇州繼北京、深圳之后，也開始施行認(rèn)房又認(rèn)貸政策。蘇州規(guī)定對(duì)這類家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例由30%調(diào)整為50%，未結(jié)清貸款則最低首付款比例由50%調(diào)整為80%。合肥規(guī)定這類居民家庭最低首付款比例為40%；未結(jié)清貸款則最低首付款比例為50%。綜合兩地在國慶前已經(jīng)推出的調(diào)控政策，合肥、蘇州成為了本輪房地產(chǎn)調(diào)控中力度居前的城市。

在此輪房價(jià)上漲中，蘇州、天津、無錫等城市房價(jià)受周邊核心城市（上海、北京）溢出需求推動(dòng)明顯，因此這三地均推出了較為嚴(yán)格的針對(duì)外地購房者的限購政策。天津規(guī)定在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購買首套住房的非本市戶籍居民家庭，申請(qǐng)商業(yè)貸款首付比例不低于40%。

部分漲幅不明顯但仍面臨庫存壓力的城市發(fā)布的調(diào)控政策較為靈活，為后續(xù)政策留出了一定空間。例如，南昌和東莞的限購政策僅限制了購買二套新建房屋，這意味著這部分購房者仍可以購買二手房。而南寧、惠州等調(diào)控政策主要是加強(qiáng)商品房銷售管理，嚴(yán)懲開發(fā)商違規(guī)銷售行為等。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從各地政策內(nèi)容看，除了北京、深圳、合肥、蘇州等少數(shù)幾個(gè)城市外，其他城市政策力度不如2014年“930”政策前的執(zhí)行力度（46個(gè)城市限購、認(rèn)房又認(rèn)貸）。但從出臺(tái)政策的城市情況看，可以判斷，未來會(huì)有多個(gè)城市，包括屬于一線城市輻射區(qū)域的城市也會(huì)出臺(tái)調(diào)控政策，最后有20至30個(gè)城市可能形成本輪調(diào)控政策風(fēng)暴，部分三線城市也可能加入調(diào)控行列。

熱點(diǎn)城市成交量料下降

密集調(diào)控政策發(fā)布后，市場走向如何？在成交量方面，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，國慶七天假期，全國54個(gè)主要城市，網(wǎng)簽商品房住宅41801套，遠(yuǎn)高于之前兩年的2.1萬套、2.33萬套。

整體來看，市場成交量刷新高點(diǎn)的主要原因是部分限購城市集中簽約。比如，濟(jì)南的簽約量達(dá)到了3746套，比2015年同期上漲了294%；東莞的簽約量達(dá)到了2275套，同比上漲243%；佛山簽約成交量達(dá)5063套，上漲571%；廣州的成交量達(dá)到4213套，同比上漲557%。在部分城市集中簽約推動(dòng)下，市場整體成交量同比明顯上漲。但在這個(gè)背景下，包括南京、武漢、北京、上海等城市的成交量則出現(xiàn)了明顯下調(diào)。

北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，9月30日北京市網(wǎng)簽住房套數(shù)為4704套。10月1日至7日，受假期等因素影響，日網(wǎng)簽套數(shù)均在700套以下。10月8日，北京住房網(wǎng)上簽約套數(shù)為1353套，創(chuàng)一周新高。不過，購房合同簽訂至網(wǎng)簽有一定時(shí)間滯后，目前的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)仍難以全面反映調(diào)控效果。

張大偉認(rèn)為，十一期間網(wǎng)簽數(shù)大多是9月的簽約項(xiàng)目，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有一定遲滯。預(yù)計(jì)調(diào)控政策帶來的成交量下滑將在10月下旬逐漸反映到簽約數(shù)據(jù)上。此外，從市場價(jià)格看，北京、深圳、合肥、蘇州、南京等地都出現(xiàn)了前期虛高價(jià)格二手房房源大幅降價(jià)到市場水平的現(xiàn)象。

記者節(jié)日期間也了解到，在北京，調(diào)控政策的出臺(tái)使不少購房者出現(xiàn)觀望心態(tài)，直接影響了節(jié)日期間成交量。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年國慶7天北京商品住宅（不含保障房與自住房，含商住）共實(shí)現(xiàn)成交1154套，日均成交量僅165套，相比9月的日均成交量減少了320套。其中，商住占比高達(dá)88%，純商住宅7天僅簽約143套。

同時(shí)，受二套非普通住宅首付大幅提升影響，北京市場上目前已經(jīng)出現(xiàn)買方解約或計(jì)劃解約案例。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司我愛我家稱，預(yù)計(jì)有20%-30%的客戶考慮取消或延緩換房計(jì)劃。以往是房價(jià)漲得太快賣方違約，未來可能會(huì)出現(xiàn)不少高價(jià)房客戶違約的現(xiàn)象。

不過，價(jià)格方面尚未出現(xiàn)掉頭向下的趨勢(shì)。北京鏈家地產(chǎn)表示，目前北京二手房整體房源供應(yīng)不多，背靠剛性需求（如學(xué)區(qū)房、黃金地段）的二手房需求仍較旺盛，掛牌價(jià)格穩(wěn)定，很少有業(yè)主主動(dòng)調(diào)低價(jià)格。

10月8日，人民銀行行長周小川表示，近期中國部分城市房價(jià)上漲較快。中國政府對(duì)此高度重視，積極采取措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

方正證券宏觀分析師任澤平指出，本次房地產(chǎn)調(diào)控各地步調(diào)一致、態(tài)度堅(jiān)決、政策嚴(yán)厲，并有媒體引導(dǎo)輿論，建議業(yè)界重視此次政府調(diào)控的決心。判斷房地產(chǎn)小周期趨于結(jié)束，這一輪房價(jià)上漲接近尾聲。

國泰君安地產(chǎn)首席分析師侯麗科認(rèn)為，調(diào)控政策大量出臺(tái)將有助于使房地產(chǎn)回歸商品屬性，短期內(nèi)成交量將環(huán)比下跌。不過，從以往歷史來看，貨幣政策是房價(jià)能否迎來階段性拐點(diǎn)的重要因素。目前經(jīng)濟(jì)增長面臨壓力，貨幣政策轉(zhuǎn)向難度較大，宜控制地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步增大而不宜主動(dòng)刺破泡沫。他同時(shí)指出，調(diào)控政策密集出臺(tái)，將使前期房地產(chǎn)去庫存繼而激發(fā)投資和開工好轉(zhuǎn)的閉環(huán)被打破，開發(fā)商熱點(diǎn)區(qū)域拿地將趨于謹(jǐn)慎。由于2016年地產(chǎn)行業(yè)銷售高基數(shù)，2017年行業(yè)投資和銷量將面臨挑戰(zhàn)。