財政部28日消息，為支持公共租賃住房建設(shè)和運營，財政部、國家稅務(wù)總局日前發(fā)布通知，進一步明確稅收優(yōu)惠政策。此舉旨在落實國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》、《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》精神。

通知規(guī)定，對公租房建設(shè)用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。

對公租房經(jīng)營管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免征。在其他住房項目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的印花稅。對公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅；對公租房租賃雙方簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅予以免征。

對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，捐贈支出在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

此外，對經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。公租房租金收入與其他住房經(jīng)營收入應(yīng)單獨核算，未單獨核算的，不得享受免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

享受上述稅收優(yōu)惠政策的公租房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團批準(zhǔn)的公租房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，以及按照相關(guān)規(guī)定進行管理的公租房。不同時符合上述條件的公租房不得享受上述稅收優(yōu)惠政策。

上述政策自發(fā)文之日起執(zhí)行，執(zhí)行期限暫定三年，政策到期后將根據(jù)公租房建設(shè)和運營情況對有關(guān)內(nèi)容加以完善。

此前，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部26日公布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，以保障土地供應(yīng)為核心，要求各地切實做好抑制房價上漲、促進房價地價合理調(diào)整等工作。

公租房建設(shè)需“添把火”

今年以來，國家對于公租房建設(shè)的支持力度不斷加大，相關(guān)優(yōu)惠措施逐步完善和落實。從發(fā)展趨勢上看，公租房和廉租房已經(jīng)開始取代經(jīng)適房等成為保障性住房的供應(yīng)主體。分析人士指出，公租房建設(shè)需要各種稅收和財政優(yōu)惠“添把火”，以吸引更多建設(shè)主體進入該領(lǐng)域。

9月28日，財政部發(fā)布《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》，對公租房建設(shè)和經(jīng)營管理給予一系列財稅優(yōu)惠政策，涉及城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、土地增值稅、營業(yè)稅等多個稅種。

早在“國十條”中，有關(guān)部門就已經(jīng)提出對公租房等保障性住房建設(shè)給予財政和稅收優(yōu)惠支持。根據(jù)“國十條”的要求，除了確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)外，地方政府應(yīng)切實落實土地供應(yīng)、資金投入和稅費優(yōu)惠等政策，確保完成計劃任務(wù)。同時提出，加快發(fā)展公共租賃住房，地方各級政府要加大投入，中央以適當(dāng)方式給予資金支持。

與“國十條”的提綱挈領(lǐng)相比，此次發(fā)布的稅收優(yōu)惠政策在貫徹“國十條”宗旨的基礎(chǔ)上，明確了執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和具體落實方案，是對“國十條”有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的細(xì)化和完善。

總體上看，此次稅收優(yōu)惠政策的出臺，再次體現(xiàn)了政府建設(shè)以公租房為主的保障性住房的決心。公租房主要對應(yīng)城市中等偏下收入、有住房困難的“夾心層”需求，而廉租房及棚戶區(qū)改造對應(yīng)低收入家庭和困難職工基本住房需求。顯然，隨著保障房分配格局日漸清晰，未來公租房和廉租房將逐步取代經(jīng)適房和兩限房，成為保障性住房的供應(yīng)主體。

實際上，由于地方政府財政實力有限，公租房等保障性住房需要引入社會資本參與開發(fā)建設(shè)。目前，保障房的開發(fā)利潤率限制在3%-5%，這鎖定了開發(fā)商的利潤空間。如果稅收優(yōu)惠得以執(zhí)行，將在一定程度上提高開發(fā)商的利潤水平。

在政府推動下，公租房等保障性住房建設(shè)已經(jīng)由政府主導(dǎo)、國企參與向開發(fā)商參與、商品房配建的模式轉(zhuǎn)變。尤其是不少大型地產(chǎn)商開始加入到保障房的建設(shè)開發(fā)隊伍。萬科曾表示，今年將建設(shè)100萬平方米保障性住房。招商地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)、首開股份等大型房企也都已經(jīng)或正在介入保障房建設(shè)。

從商品房市場的角度看，此次公布的優(yōu)惠政策對于商品住宅市場的短期影響十分有限。不過從長遠來看，公租房等保障性住房的發(fā)展有助于完善我國住宅供應(yīng)雙軌體制，解決中低收入階層買房難問題。公租房等保障性住房供應(yīng)加大，將滿足部分低收入群體的購房需求，從而降低了對于商品住宅市場價格和成交量的炒作預(yù)期。

附：關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知

財稅[2010]88號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局：

根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)[2010]4號）、《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號）和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保[2010]87號）精神，現(xiàn)對公共租賃住房（以下簡稱公租房）建設(shè)和運營有關(guān)稅收政策通知如下：

一、對公租房建設(shè)用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。

二、對公租房經(jīng)營管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免征。在其他住房項目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的印花稅。

三、對公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅；對公租房租賃雙方簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅予以免征。

四、對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

五、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，捐贈支出在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

六、對經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。公租房租金收入與其他住房經(jīng)營收入應(yīng)單獨核算，未單獨核算的，不得享受免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

七、享受上述稅收優(yōu)惠政策的公租房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團批準(zhǔn)的公租房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，以及按照建保[2010]87號文和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公租房。不同時符合上述條件的公租房不得享受上述稅收優(yōu)惠政策。

八、上述政策自發(fā)文之日起執(zhí)行，執(zhí)行期限暫定三年，政策到期后將根據(jù)公租房建設(shè)和運營情況對有關(guān)內(nèi)容加以完善。

財政部國家稅務(wù)總局

二０一０年九月二十七日