近日，全國樓市在“黃金周”冷清成交后突然發力，連續兩周出現成交量較大幅度增長。業內專家分析認為，樓市的“忽冷忽熱”狀態和地產商的集中推盤及剛需節假日后釋放有很大關系，房地產市場整體依然缺乏“熱點”。在各地“控房價、挺剛需”政策不斷調整、購房者信心略有上升背景下，四季度樓市或呈現“穩中求進”態勢，但難有大的改觀，專家建議房地產企業為去庫存仍需“平價換量”。

　　成交量“忽冷忽熱”房價整體“慢熱”

　　近日，在濟南東部旅游路上一大型樓盤的售樓處，記者看到來看房的人并不少，售樓處李姓銷售人員告訴記者，雖然“黃金周”銷售表現一般，但這兩個周末來看房的人還是挺多的，周日當天整個樓盤銷售了十幾套。

　　從數據來看，近期樓市出現了“忽冷忽熱”的態勢。據濟南住宅與房地產信息網數據，濟南節后樓市成交量突然出現井噴，10月8日至14日，濟南樓市共成交商品房1555套，和“黃金周”367套的“冷清景象”相比，明顯“升溫”。

　　國內其他城市也存在類似的情況，不少城市節后都一改“黃金周”的慘淡開局，成交量快速增長。據中國指數研究院數據研發中心的監測，10月8日至14日重點監測的40城市中，僅廈門的樓市成交量環比(較上周)略有下降，其余城市的成交量均有大幅增長。國慶節后第二周同樣延續了成交上漲的態勢，28個城市周均成交同比增長，環比增加了八個城市。

　　對此，一些業內人士認為，今年以來特別是4月份以后，樓市成交經常出現“忽冷忽熱”的局面，雖然整體房價及銷售量在緩慢增長，但并沒有形成明顯的趨勢，目前這種狀態也并不會持續很久。合富輝煌山東區域市場總監許傳明分析說，濟南節后樓市成交增長較快，主要是由于購房需求積累釋放、地產商集中推盤及推出力度較大的優惠措施有關。

　　從國家統計局公布的數據來看，今年前三季度的樓市成交整體表現平淡。1至9月份，全國商品房銷售面積雖然同比降幅略有縮小，但依然下降4.0%；房地產開發企業土地購置面積同比下降16.5%，降幅比1至8月份還擴大0.3個百分點，顯示同房地產企業對未來的房價走勢的信心依然不足。

　　但同時，房價卻有“慢熱”的傾向。中國指數研究院數據顯示，1至9月，全國商品房和住宅銷售均價與2011年同期相比分別上漲6.9%和8.0%，漲幅較1至8月分別擴大0.3和0.6個百分點。其中，9月全國100個城市住宅平均價格環比上漲0.17%。

　　“控房價、挺剛需”政策微調依然頻繁

 

    在房價“慢熱”的背景下，不僅中央多次強調調控政策不放松，并且各地的政策微調也依然頻繁，據中原地產統計，在8月份各地督查組回京后，各地及中央部委已經超過15次釋放政策再收緊的信號，不少地方政府出臺微調政策，涉及房價指導、公積金政策和土地出讓等多個方面。

　　陜西省住房和城鄉建設廳聯合省物價局近日下發通知，要求陜西各地分區域測算住房項目成本并公布住房銷售價格區間，規定地產項目合理利潤率控制在10%內；杭州市對土地出讓做出新的規定，對于商品住宅地塊，當溢價率達到49%時將調整競價方式，即鎖定底價，從零開始競投配建安置用房或保障性住房面積。

　　濟南市則對住房公積金政策進行調整。從10月8日起，濟南住房公積金貸款政策正式調整，市區內家庭單人繳納住房公積金的購房者的貸款額度由50萬元降至25萬元，同時二套房認定標準由按“次數”變成按照“套數”；第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例從30%提高到60%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍等。但購買90平方米以下的首套房，首付由三成變兩成。

　　對于濟南的公積金“新政”，山東大學房地產研究中心主任李鐵崗表示，這是為了更好滿足對于首套房的剛性需求，同時遏制增長過快、過度的住房需求，這非常符合近期的國家總體的房地產市場調控的目標與方向。

　　一些專家認為，政策頻調也說明各地對房地產調控的態勢依然沒有放松的意向。北京中原地產分析師張大偉說，目前的政策出臺更多從市場的平穩角度出發，抑制短期上漲是主要目的，從目前整體調控政策執行情況來看，力度依然很大。

　　購房者信心漸增樓市或“穩中求進”

　　記者了解到，隨著國家調控政策的持續，購房者目前的心態普遍較為理性。但隨著剛需的不斷釋放，一些機構表示未來購房者信心將繼續提升，四季度房價或“穩中求進”，但漲幅將十分有限。

世聯地產市場研究部的調研顯示，三季度世聯購房者信心指數為56.6，較上季度提升1.4，處于2011年“國八條”政策頒布以來的最高水平。其中，接近一半(46.5%)的購房者預期未來成交量將會繼續上漲；與上半年相比，超六成購房者認為周邊樓盤有不同程度的漲價行為，這進一步鞏固了購房者的漲價預期。

　　對于由此引起的樓市表現，世聯地產分析認為，在四季度的資金面上可能要好于三季度、市場產品結構仍以剛需為主以及購房者信心持續向好等因素的刺激下，四季度的成交量表現看好。

　　雖然不少業內人士認為四季度樓市會穩中有升，但其“熱度”并不會太高。上海易居房地產研究院的數據顯示，由于地產商集中推盤等原因，9月份全國20大典型城市新建商品住宅庫存總量同比增長23%，環比增長6%。住宅存銷比結束了自2月份以來下降態勢達到10.7，房企去庫存任務依然艱巨。

　　鑒于此，一些業內人士認為，房價四季度難有大的漲幅。中原地產市場研究部表示，剛需市場決定了合理定價對需求端的刺激作用巨大，市場依然需要主流開發商采取“平價上量”的策略。

　　張大偉則表示，如果四季度信貸不出現明顯放松的話，可以預料的成交量將維持平穩，而一旦再現信貸松動，市場難免再有上漲。但上漲幅度目前來看有限。

　　山東財經大學房地產經濟研究所所長郭松海說，從現在的調控效果來看，房價基本上趨于穩定，一些地方因為地段不同或者戶型設計以及裝修程度不同出現了一定的波動，但總體上房價基本上穩定下來了，今后需要在繼續穩固這種調控成果的基礎上，重點探索推廣房產稅等長效調控政策。