在外部宏觀經濟形勢能夠保持基本穩定的情況下，中國房地產市場到2020年的需求空間依然比較大。可以說，到2020年之前，中國仍然是全世界建造住房、銷售住房最大的一個市場，這是沒有疑問的。

　　承載著重重壓力之下的中國房地產市場，在跌跌撞撞中即將走完相對平穩的一年，樓市小幅回暖給2012年畫上了一個不錯的句號。

　　從開發商的銷售情況來看，保利地產、中海地產、綠城集團等十余家標桿房企在10月就完成了年度銷售任務，多數房企銷售業績明顯好于銷售預期。

　　伴隨樓市回暖，土地市場開始逐漸走出上半年的冷清局面，出現成交量和成交價格緩慢上揚的趨勢，開發商甚至開始再次進行激烈爭奪。

　　黨的十八大報告勾勒出中國經濟社會新的發展藍圖，中國房地產行業的走向更是走到了又一個非常關鍵的歷史時刻。

　　11月15日，住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹在第一財經地產匯年度峰會上演講并接受《第一財經日報》采訪時表示，在外圍宏觀經濟形勢保持穩定的情況下，中國房地產市場在未來將出現三大走勢：市場空間依然比較大、市場增速減緩、市場分化加劇。

　　對于行業頗為關心的調控政策走向問題，秦虹認為，當前房地產調控的核心是控制投機性需求和滿足合理性住房需求，無論房地產調控政策如何調整和變化，房地產調控政策的核心方向短期內不會發生改變。

　　市場空間依然較大第一財經日報：你的研判中充滿信心，中國房地產市場在未來發展中空間依然較大的依據包括哪些因素？

　　秦虹：這主要與我們當前發展階段存在很大關系。第一個原因是城鎮人口還處于增加階段，城鎮化仍然任重道遠。過去十年，平均每年城鎮新增常住人口是2100萬人，未來到2020年之前城鎮人口還是會增加,特別是大城市尤為明顯。例如北京、上海，這兩個城市過去十年平均每年新增常住人口60萬，像廣州、深圳過去十年平均每年新增常住人口30萬，這個數字非常大。各省會城市人口增長的規模也較大。

　　那么，會不會出現逆城市化的過程？現在看，中國還沒有到這樣一個發展的階段，由于中國大中小城市的公共服務均等化還沒有做到，所以人口向大城市流動的趨勢依然難以改變。

　　第二個原因是改善性需求仍然在繼續。我們根據第六次人口普查數據做了一個測算，2000至2010年，在城鎮總人口增長2億人的情況下，城鎮人均住房建筑面積從22平方米提高到31平方米。盡管總量幅度很大，發展很快，但是到2010年，城鎮人均建筑面積在20平方米以下的家庭，在全國還占到約30%。

　　這個數字比第五次人口普查人均22平方米還要低，意味著我國城鎮人均住房水平提高較快，但是不平衡性的問題卻明顯增大,還有相當一部分家庭對住房改善性需求比較旺盛。

　　第三個方面的原因是家庭小型化帶動住房需求。假設城市沒有人口增長，但僅僅家庭小型化這一個因素也會導致城市住房需求的增加，目前中國城鎮小型化這個趨勢處于快速發展階段，2010年城鎮總的家庭戶比2000年增長了57.8%。這其中，一代戶的家庭在這十年里面增長了121.8%，增長速度最快。

　　我們研究還發現，過去十年住房需求9.1%是由于家庭小型化所導致的需求，由于現在年輕人獨立居住的愿望很強。而這個趨勢還會繼續下去。

　　日報：你認為中國房地產市場發展空間依然較大，是否具體測算過？

　　秦虹：我們進行過具體測算，這里邊不僅僅有需求問題，而且還取決于支付能力問題，即有需求且有能力買得起房子才算有效需求。

　　根據國際經驗,對房地產市場貢獻最大的人群是勞動力人口中20~49歲的群體,這個年齡段是購房能力最強的群體。根據測算發現，在2010年的時候，我國這部分群體約有3.67億人，占城鎮總人數的比重是54.8%。我們認為，勞動人口在2013、2014年可能達到頂峰，但是它仍然會在頂峰持續一段時間。

　　第二，從另一個指標看，購房能力最強的人口就是35~46歲的高儲蓄人群，這個群體人口比重從2000年35.5%，上升到現在的42.6%，未來仍會持續提升，這部分人口主要是改善型的需求。

　　第三，人口撫養比也是反映房地產市場支付能力的重要指標。根據第六次人口普查的結果，現在人口撫養比是34.2%，雖然比2000年上升約3個百分點，但是比日本人口撫養比最低的時候43%的水平還要低接近10個百分點。

　　總之，我們認為，在外部宏觀經濟形勢能夠保持基本穩定的情況下，中國房地產市場到2020年的需求空間依然比較大。可以說，到2020年之前，中國仍然是全世界建造住房、銷售住房最大的一個市場，這是沒有疑問的。

　　市場增速放緩日報：在這種情況下，房地產市場的增速大概是怎樣的？

　　秦虹：過去十年商品房市場快速增長，我認為，中國房地產市場未來十年的空間依然較大，但是不等于增長速度還很快，主要有四個重要因素。

　　第一，過去十年因為有住房制度改革，制度紅利導致在福利分房下被壓抑的自主改善的住房需求大量釋放。而未來我們沒有這個制度紅利，不但沒有釋放需求的住房制度改革的紅利，相反，還要建3600萬套保障性住房，讓部分住房需求從市場中納入保障，所以市場的需求增速會降低。

　　第二，過去十年，我們的調控政策沒有嚴格限制投資投機性需求，而現在房地產調控政策的一個很重要的內容，就是要堅決抑制投機性需求。如果說，住房的投資性需求有多少是很難估量的話，那么一個以自住性需求為主的市場，需求則是大致穩定的。

　　第三，城鎮化的速度和質量下降。過去十年城市發展得非常快，城鎮化速度也很快。城鎮化主要是農民進城，但是現在很多農村里面的年輕人實際上已經是在城里了，農村留下的多數是老人、婦女、兒童。所以，如果過去十年我們城鎮化率以每年1.36%的速度在增長的話，到2020年城鎮化率可能只有0.8%到1%這樣一個速度，并影響到房地產市場的發展。

　　第四，貨幣發行規模受到控制。中國房地產市場這些年的發展和貨幣寬松程度以及利率的高低有高度的密切關系，貨幣寬松購房者就增多，購房者增多房價就上漲，貨幣緊縮買房就少，買房少房地產價格就得不到提升。

　　過去十年，中國多數年份都是貨幣比較寬松的。但是未來我們很難想象政府還會像過去十年那樣的速度發放貨幣，特別是貨幣大幅度寬松很難再出現。

　　根據以上原因，我們認為未來房地產市場有空間，但是增長速度一定是下降的，也不排除有負增長。

　　這個對我們企業來講意味著什么？我認為，企業千萬不可復制過去十年發展的經驗，過去快速擴張的企業，都是賺錢的企業，而今后，穩健的發展對企業來講是最重要的，盲目擴張風險很大，所以嚴格管理控制企業的負債率，控制企業的發展的節奏。

　　城市和企業分化日報：上述兩種趨勢將會對房地產市場產生怎樣的影響？

　　秦虹：過去十年，房地產是一個單邊上漲的市場，無論你是三四線城市，還是大中小城市，甚至包括縣級市都是漲的，但是未來十年房地產市場將出現兩種分化。

　　第一個是城市分化。未來房地產市場將回歸到正常發展狀態，城市的差異性也因此體現出來。一些城市群中的龍頭城市和副中心城市，由于產業結構的布局調整和公共服務水平相對比較高，仍然能有效激勵人口、市場的活躍度。而另外會有一些城市，由于過去市場出現透支情況，加上出現人口外流現象，將導致一部分城市供應量過剩。

　　那么,企業如何選城市？我個人一直認為，我們未來一定要看這個城市人口積聚的速度和規模，這是我們對房地產市場判斷的一個很重要的指標，關注人口就是關注需求，而脫離了人口需求的市場，本身就已經蘊含了巨大的風險。

　　鄂爾多斯和溫州，這兩個城市的房地產市場狀況反映出房地產市場脫離了人口的支撐帶來過度發展的結果。不過，這個城市分化不一定以大中小城市為界限，大城市有分化，小城市也有分化的，選擇很重要。

　　第二是企業分化。過去企業由于市場環境非常好，所以無論有沒有經驗的企業，只要有錢進入房地產這個行業都能賺錢，因為這個行業市場增長快，所以各行各業投資房地產，千家萬戶買房子，這是過去十年的情況。

　　但未來市場需求主體是自住性需求，在政府堅決控制投機性需求和房地產增長速度放緩的情況下，對企業來說是一個考驗，尤其是不熟悉行業發展規律和缺乏專業化服務能力的企業。

　　所以，企業一定是分化的，這個分化首先是大者越大、強者越強，因為實際上，無論是金融政策，還是土地政策，都對大企業是有利的。而專業化能力強、品牌度更好的企業更有發展空間，非專業化的企業將面對不小的挑戰。實際上，房地產行業的整合從去年就已經開始了，這個過程還沒有結束。