在市場(chǎng)出現(xiàn)各種回暖跡象時(shí)，為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，住建部稱，2013年要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸、稅收政策和限購(gòu)措施。

    25日，住建部召開2013年全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，住建部部長(zhǎng)姜偉新做了上述表態(tài)。這延續(xù)了日前剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的基調(diào)：繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖。

    中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)何田表示，2013年房地產(chǎn)政策以穩(wěn)為主，會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持從緊取向。而出于平穩(wěn)過渡的考慮，房?jī)r(jià)仍將是明年新一屆政府考慮的重點(diǎn)。

    中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，由于各地調(diào)控政策普遍將于年底到期，從明年元旦到3月份會(huì)有一個(gè)政策“空檔期”，再加上消費(fèi)者對(duì)于未來(lái)樓市增長(zhǎng)的預(yù)期，因此住建部此次表態(tài)，是對(duì)明年繼續(xù)抑制投機(jī)性需求的調(diào)控政策的進(jìn)一步確認(rèn)。

    “主要還是讓消費(fèi)者不要被錯(cuò)誤預(yù)期引導(dǎo)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體穩(wěn)定是有利的。”陳晟說(shuō)。

    限購(gòu)進(jìn)入疲勞期

    限購(gòu)始自2010年，當(dāng)時(shí)北京、深圳、廈門、上海等城市陸續(xù)實(shí)施，到2011年1月頒布的“新國(guó)八條”，使“限購(gòu)”擴(kuò)展到全國(guó)所有省會(huì)城市、計(jì)劃單列市和部分房?jī)r(jià)上漲過快的城市；當(dāng)年7月初，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確“二三線城市也要限購(gòu)”。

    陳晟對(duì)記者表示，限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了不小的影響，改變了人們像搶白菜一樣的恐慌性購(gòu)房預(yù)期，也增加了普通商品房的供應(yīng)，鼓勵(lì)了剛需。但在政策已經(jīng)執(zhí)行了2年的時(shí)間，確實(shí)出現(xiàn)了一個(gè)疲勞期。

    但今年第三季度后，多地房市出現(xiàn)復(fù)蘇，呈現(xiàn)出供需兩旺態(tài)勢(shì)，一些地方甚至號(hào)稱出現(xiàn)了“日光盤”，人們對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期在發(fā)生變化。新華社的文章稱，近期量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭越發(fā)明顯，分析其原因，既有市場(chǎng)自身的因素，也有調(diào)控政策效應(yīng)遞減的影響。

    根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)，百城住宅均價(jià)自2011年9月開始連續(xù)9個(gè)月下跌，今年6月首次止跌后連續(xù)上漲。同時(shí)，隨著貨幣環(huán)境穩(wěn)中趨松，置業(yè)者觀望情緒漸趨緩解，積壓的剛需與部分壓抑已久的改善性需求積極入市。在此支撐下，今年1~11月，全國(guó)50個(gè)代表城市月均共成交住宅2272萬(wàn)平方米，比2011年和2010年同期分別高出24.6%和10.7%，處于近三年同期最高水平。
 
    在昨天的會(huì)議上，姜偉新還強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，編制和實(shí)施好住房發(fā)展和建設(shè)規(guī)劃，引導(dǎo)和穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，密切監(jiān)測(cè)市場(chǎng)形勢(shì)。

    何田分析稱，去年底的說(shuō)法是“支持居民的合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求”，而昨天則稱明年要“支持合理自住和改善性需求”，綜合來(lái)看，改善性需求是明年市場(chǎng)和政策走勢(shì)的一大看點(diǎn)。

    限購(gòu)政策某種程度上也被認(rèn)為誤傷了一些改善性需求，何田稱，如果對(duì)改善性需求的政策取向能夠從抑制轉(zhuǎn)為支持，明年市場(chǎng)向好是必然的。

    “限購(gòu)的退出，必須有先決條件，也就是供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求，以保證限購(gòu)?fù)顺龊螅�不至于出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。”陳晟說(shuō)。

    城鎮(zhèn)化的壓力

    但是，在新型城鎮(zhèn)化的背景下，限購(gòu)是否會(huì)與城鎮(zhèn)化所帶來(lái)的供應(yīng)和需求產(chǎn)生矛盾？

    中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告稱，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)會(huì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供未來(lái)十年的發(fā)展空間，預(yù)計(jì)2011~2020年新建住宅需求約為157億平方米(含保障房)，其中新增1.7億城鎮(zhèn)人口帶來(lái)的住房需求超過50億平方米，再考慮租賃住房人群購(gòu)房，首次置業(yè)需求共計(jì)約為81.9億平方米，占總需求比重達(dá)52%，剛性需求將繼續(xù)成為市場(chǎng)主流。

    同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，當(dāng)前以城鎮(zhèn)化拉動(dòng)內(nèi)需，將助推房地產(chǎn)市場(chǎng)“基本面”持續(xù)回升。但是，這有可能使房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺，甚至出現(xiàn)房?jī)r(jià)持續(xù)小幅上漲的現(xiàn)象，此過程中也不可避免地仍會(huì)有各類炒作未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的動(dòng)作和言論。

    同時(shí)，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過程中，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈風(fēng)險(xiǎn)，政策層面上比如限購(gòu)，還有可能有所收緊。中央與地方、企業(yè)利潤(rùn)率增長(zhǎng)與調(diào)控政策走向、市場(chǎng)供求關(guān)系等諸多方面的矛盾有可能會(huì)進(jìn)一步突出。

    陳晟則認(rèn)為，人口導(dǎo)入?yún)^(qū)的三四線城市，可以退出限購(gòu)，只是目前時(shí)間點(diǎn)并不適合。“我們建議把各地城市的土地建設(shè)強(qiáng)度、城市建設(shè)規(guī)劃等作為考察指標(biāo)，如果供大于求，則可以放開限購(gòu)，因地制宜地調(diào)控。”他表示，對(duì)于特大型城市而言，未來(lái)普通商品房的限購(gòu)應(yīng)該是常態(tài)化的，而高端商品房則要征稅。