監管層對于房地產融資依然充滿警惕。

　　銀監會3月27日發布的《關于規范商業銀行理財業務投資運作有關問題的通知》，以及坊間傳出的《2013年農村中小金融機構監管工作要點的通知》，均強調了金融機構對房地產開發借款的限制。有分析人士指出，上述文件將對房地產非標債權融資和房地產信托產生深遠影響，行業整體資金成本將上升。

　　房地產信托降溫

　　近年來，大量房地產企業通過理財市場、信托市場，變相地實現了從銀行融資的目的，在數萬億元理財、信托存量資金中，相當一部分進入了房地產領域。

　　以房地產信托為例，通過銀信合作方式，銀行理財資金大量進入房地產。西南證券報告顯示，2010 年1 月以來房地產信托大規模發行，2011 年2、3 季度為發行高峰期。至2011 年4 季度，房地產信托發行受阻。而2012 年底再次出現發行高潮，新增房地產信托1100.3 億，同比增長125.52%，環比增加29.41%。

　　據國泰君安分析師李品科、孫建平測算，目前7.1萬億元理財產品中，非標部分約25%，對應1.9萬億，約占全年社會融資總量11%。按1.9萬億中大約有30%-50%是間接投向房地產信托來計算，約對應0.6-1萬億元；西南證券數據統計則顯示，僅2010-2012年三年間，新增房地產信托金額共約1萬億元。

　　據統計，截至2012年末，全國房地產信托余額6881億（與2011年末持平）。

　　有分析人士指出，銀監會8號文將對房地產非標融資和房地產信托產生明顯的影響。雖然目前銀行可能通過以同業資產配置或通過其他主體持有方式變通，但投向地方融資平臺和房地產領域的資金總量下降，將是明顯的趨勢。

　　用益信托工作室的數據顯示，3月前兩周房地產信托成立規模上的優勢有所減弱。對比來看，第二周其成立規模有所回升，但和其他領域產品相比不具優勢，次于金融類產品及工商企業領域類產品。

　　過去兩年，監管層一直對房地產信托嚴加限制。2011年，銀監會曾一度勒令渤海信托、方正東亞、四川信托及五礦信托等4 家信托公司暫停房地產信托業務3個月。

　　房地產信托的兌付風險也為監管層所重視。西南證券指出，2013 年4 月至2014 年底是信托到期比較集中的時期，共有956 只，約1886 億房地產信托到期，進入兌付高峰期。

　　開發商資金成本上升

　　業內普遍認為，銀監會8號文限制非標融資，對最近兩年使用最多的中小開發商資金鏈構成嚴重打擊，他們主要依賴信托和非標融資。

　　克而瑞上海機構研究總監薛建雄表示，前兩年開發商只要有不動產標的，就能通過信托等金融機構融資，但現在不僅對抵押物的資質要求高了，產品的審核流程也較之前長了很多。8號文出臺之后，開發商通過非標準化債權資產融資會比較難，通過這類渠道融資的成本和門檻也會高于以往。

　　孫建平分析，銀行對于非標債權資產的全面規范，將影響房地產信托的資金成本，一定程度提升開發商的資金成本。房地產行業整體資金成本下降的趨勢結束，暫時判斷可能會上行1-2個點。但8號文對大開發商影響很小，因為它們資金渠道較多、資金成本低廉，基本在7%左右，且對于信托的依賴小。

　　以萬科為例，萬科近日海外發債8億美元5年期定息債券，債券票面利率僅2.6%，即便算上進入國內的其他成本，也不會高于4%的成本；而萬科在2012年11月、12月發行的兩款信托產品利率分別為6.45%、6.16%。
　中信證券分析師陳聰亦表示，目前龍頭房企在境外發債的成本只有2%-7%左右，保利地產等房企開發貸款的利率往往也不會上浮。如果銀監會繼續加大理財產品的整治力度，則大型房企還有收購小型房企的可能性。

　　孫建平等認為，8號文對于信托依賴較大的小型開發商，影響明顯。如萊茵置業2012年上半年發行的18個月和24個月的信托產品，利率分別達18%和13%，由于其資金渠道相對狹窄，監管層加大管控后，這些房企的資金成本將逐步上升。