銀行業發生的“錢荒”，正在以一種潛移默化的方式，改變著野心膨脹同時又極度缺乏安全感的房地產行業的“錢景”。

　　上半年，美元債券市場、房地產信托市場充裕的流動性，以及土地行情日趨火爆，讓開發商們一度沉浸在借錢與花錢的忙碌之中，幾乎快要忘掉“缺錢”的滋味。

　　但隨著銀行“錢荒”不期而至，房地產行業的“嘉年華”眼看就要告一段落。

　　“房地產市場環境會在下半年比較困難，特別是資金收緊�！币患蚁愀凵鲜泄�司副總裁表示已經在做壞的打算。

　　由于房價與地價在上半年持續攀升，整個行業對于政府在下半年可能做出新的調控動作，例如擴大房產稅試點范圍的預期正在加強，在此情況下，資金面的突然收緊，更加強化了謹慎甚至悲觀的態度。

　　“對中小開發商而言，銀行流動性收緊是個不折不扣的壞消息�！绷硪患蚁愀凵鲜虚_發商區域公司銷售總監說，“樓市存在蝴蝶效應，倘若下半年有個別企業因為資金問題開始降價甩貨，整個市場就會出現一連串連鎖反應�！�

　　最有可能成為第一只扇動翅膀的“蝴蝶”，德意志銀行（下稱“德銀”）認為是這樣三類房地產企業：債務結構中非銀行貸款（如信托貸款）比例較高的開發商，高負債率開發商，以及2013~2014年間有大量債券到期的開發商。

　　在6月24日發給投資者的一份研究報告中，德銀認為，資金面趨緊對上述三類房地產企業打擊最大。

　　告別低成本境外融資

　　銀行“錢荒”的話題，最初在6月20日從社交媒體開始蔓延，并迅速占據了此后數日各大財經媒體的頭條。

　　事實上，德銀的分析師在稍早前就已經注意到這一現象，并著手研究這一新情況對房地產行業可能產生的影響。

　　在6月17日一份題為《高負債民營開發商融資環境變艱難》的報告中，德銀的分析師試圖從海外融資環境和內地融資環境兩個維度出發，找出最有可能暴露在流動性風險之下的房地產企業。

　　就海外融資環境而言，2012年四季度以來，美元債券市場充裕的流動性以及美國國債收益率下跌，使得香港上市的內地房企可以以較低的利率發債融資，但隨著美國國債利率回升，形勢開始扭轉。

　　這意味著，作為低成本海外融資最大的受益者，香港上市的內地房企即將告別發行美元債的最佳窗口期。

　　根據中國指數研究院的統計，僅今年1月至5月初，這些房地產公司在海外發債融資金額就達到759億元，超出去年全年規模25%。

　　不僅融資規模空前，其中一些債券的期限以及票面利率也創下新的紀錄。

　　其間，中海地產（00688.HK）發行了一款金額為3億美元、票面利率為5.35%但期限長達30年的美元債。萬科也于今年3月完成一款金額為8億美元的5年期定息美元債券，年票息率僅為2.625%。

　　“美元債券市場充裕的流動性，給海外上市的中國開發商帶來了福音�！币晃幌愀蹅�券分析師說。

　　由售轉租的SOHO中國（04100.HK）在發行由4億美元10年期和6億美元5年期組合而成、總計10億美元規模的美元債券時，超額認購達到7倍以上。由于高凈值投資者以及基金經理的“搶購”，SOHO中國還順勢將10年期債券的票面利率從7.5%降至7.125%，同時將5年期債券的票面利率從6.25%降至5.75%。

　　在獲得海外相對低成本的資金后，這些開發商要么將募來的錢用于償還此前欠下的較高利息的債務，以改善財務結構，要么忙于將錢運回內地，開始四處舉牌，擴大土地的儲備。然而，激進拿地的策略，遇到資金面趨緊的情況，也就意味風險的累積。

　　信托點燃拿地熱情

　　與海外融資環境一樣，在內地，今年以來開發商的融資難度也較以往，特別是2011年大為降低。

　　雖然銀行對于發放開發貸仍然苛刻，但銀行以外的融資渠道，特別是信托，早已迫不及待地對開發商敞開懷抱。

　　根據用益信托發布的統計數據，今年前五個月共成立房地產信托344款，募集資金908.53億元，占總成立規模的29.85%，同比去年5月21.83%的全年占比提升8.02個百分點，這一占比數據已經接近2011年末的水平。

　　開發商對房地產信托融資的依賴不但沒有減弱反而還在加強，要理解這一現象，其實并不困難。2011年，信托貸款的利率動輒達到接近20%的水平，而今年首幾個月，大量房地產信托的利率已經降至10%以下。

　　隨著內地以及海外資金同時源源不斷流向房地產行業，開發商拿地以及并購的熱情被徹底點燃了。

　　來自克而瑞的數據顯示，今年以來，其監測的典型房企在一、二線主要城市展開了優質地塊的爭搶，拿地力度大幅提升，其中僅5月一個月，通過招拍掛拿地總建筑面積共計537.12萬平方米，同比增長15%，土地成交總價194.54億，同比增長179%。

　　土地市場的熱度很快也傳遞到了樓市。國家統計局的數據顯示，5月70個大中城市中，價格同比下降的城市僅有1個，房價同比上漲的城市數量達到69個，是2011年9月以來的最高水平。

　　此外，房價同比漲幅超過5%的城市從4月的24個增至5月的38個，是2011年4月以來的最高水平。

　　然而，就在當房地產業普遍擔心土地市場和樓市如此火爆，會招來新的調控措施出臺的時候，銀行間的流動性危機突然爆發，將上半年還不曾為錢發過愁的開發商的擔憂，從政策面拉回到了資金面。

　　高負債房企暴露風險

　　6月以來，SHIBOR（上海銀行間同業拆借利率）突然劇烈波動，其中隔夜拆借利率從3±1%的正常振動區間急速拉升，到6月7日升至9.5810%，又于6月20日狂飆578個基點，達到13.4440%歷史高點。

　　風云突變，銀行流動性驟緊，對于視資金為生命的房地產行業來說，成為無法忽視的嚴峻信號。

　　德銀的報告認為，對于大型開發商而言，由于從銀行取得的開發貸利率取決于中國人民銀行的基準利率，因此SHIBOR驟升對其影響不大。

　　但是中小型開發商的資金來源，除了傳統的銀行貸款，還有來自信托等其他融資渠道，而這些融資渠道受SHIBOR上升影響顯著。

　　克而瑞的分析師認為：“由于流動性下降和利率急劇上升，時下房企可以救急的信托融資不但會變少，而且其成本也將急劇上升。概言之，這或預示著自去年底以來國內房企享受的寬松融資環境即將結束，一些近期拿地熱情高漲的房企，對此不得不加以重視，下半年借錢可能趨緊�！�

　　非上市民營開發商，特別是在上半年瘋狂拿地的中小開發商，在目前的融資環境下，無疑被暴露在了潛在的風險之中。即使上市開發商，也可能被陰影籠罩。

　　德銀的分析師認為，凈負債率偏高的開發商，將是目前融資環境轉惡首當其沖的受影響者，特別是在一線城市開發高端項目的開發商，由于一線城市高端項目同時也是目前政府重點調控的對象，因此該類項目的發展商接下來可能會遭遇潛在的財務困難。